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Doze erros que a IA comete em resumos de contratos de locação quando ninguém confere
Você pode pedir a qualquer IA que resuma seus contratos de locação. Se ninguém conferir os resumos com os contratos, eles podem ter qualquer um destes erros.
E nada no resumo vai mostrar isso. Cada erro abaixo parece certo: todos os campos estão preenchidos, as datas são datas, os aluguéis são aluguéis, e a IA diz, com toda a confiança, que o resumo está pronto.
Encontrá-los dá trabalho de verdade. Um contrato com seus aditivos, cláusulas adicionais e cartas complementares pode passar de cem páginas, e um prédio pode ter dezenas de contratos. Cada cláusula do resumo precisa ser encontrada na sua página, do jeito que o último aditivo deixou. À mão, isso pode levar horas para cada contrato.
Por que esses erros são tão difíceis de achar
Uma IA de chat escreve a resposta que parece mais provável. Ela não volta à página para olhar de novo, e não compara cada aditivo com as cláusulas que ele mudou. Quando um contrato não diz alguma coisa, ela não deixa o campo vazio. Ela preenche com o que os contratos costumam dizer. Então um resumo errado e um certo parecem exatamente iguais, e pedir para a IA conferir a si mesma não adianta: ela confere com os mesmos olhos que erraram.
E, depois que o contrato é resumido, é o resumo que todo mundo usa. O rent roll, a análise do investimento, o dossiê do credor e o calendário de datas importantes são feitos a partir dele, então uma única cláusula errada fica errada em todo lugar ao mesmo tempo. A uma taxa de capitalização de 6%, cada US$ 1.000 por ano de aluguel que o resumo exagera soma uns US$ 16.700 ao valor que o imóvel parece ter.
Erros que a IA pode cometer quando ninguém confere
Os mais comuns e mais difíceis de perceber vêm primeiro.
1. Ela lê o contrato como foi assinado, não como foi alterado
O segundo aditivo baixou o aluguel em 15% para manter o inquilino e passou o vencimento para 2029. A IA resume o contrato que leu primeiro. Cada número do resumo está certo para um contrato que não existe mais, e cada relatório feito com ele carrega o aluguel antigo.
2. Ela aplica os aditivos na ordem errada
Os arquivos não estão nomeados por data. A IA aplica o aditivo de 2024, depois o de 2021, e o aluguel mais antigo passa por cima do mais novo. O resumo cita um aditivo de verdade ao lado do aluguel, então parece certo.
3. Ela inventa uma cláusula que o contrato não tem
O contrato não tem opção de renovação. O resumo mostra «uma opção de cinco anos pelo valor de mercado», porque contratos parecidos costumam ter. Nada no resumo diz que isso foi suposto.
4. Ela escreve um aluguel de renovação fixo como «de mercado»
O contrato dá duas renovações de cinco anos a US$ 28 o pé quadrado. O resumo diz «pelo valor de mercado». Se o mercado estiver em US$ 40, o inquilino vai renovar a US$ 28. Em 20.000 pés quadrados, são US$ 240.000 por ano com que o resumo faz você contar e que o contrato não lhe dá.
5. Ela deixa de fora um direito que está numa cláusula adicional ou numa carta complementar
O direito do inquilino de sair depois do quinto ano está numa carta complementar, no fim de um arquivo longo. O resumo mostra um contrato de dez anos sem rescisão antecipada. Com um inquilino de US$ 40.000 por mês, são US$ 2,4 milhões de aluguel que os contratos não lhe prometem.
6. Ela calcula uma data de aviso a partir do dia errado
O aviso de renovação deve ser dado «com no mínimo doze e no máximo quinze meses de antecedência do vencimento», e um aditivo prorrogou o prazo em três anos. Contando a partir do vencimento antigo, o período cai três anos antes, e o calendário pode mostrá-lo como encerrado quando ainda está por vir. Um inquilino que exerce a opção dentro de um período que você não conhecia pode cobrá-la de você.
7. Ela erra um reajuste do aluguel
A tabela do contrato aumenta o aluguel todo janeiro. A IA calcula sozinha os reajustes de 3% em vez de copiar a tabela, arredonda cada um do seu jeito e pula um. Um único reajuste perdido de US$ 1.400 por mês são US$ 16.800 por ano, e uns US$ 280.000 de valor a uma taxa de capitalização de 6%.
8. Ela cita palavras que o contrato não diz
O «texto do contrato» ao lado de cada cláusula parece uma citação, mas é um resumo da IA, escrito para soar como contrato. Ou a seção e a página que ela cita dizem outra coisa. Não dá para conferir uma cláusula com palavras que não estão na página.
9. Ela lê errado uma página escaneada
Num aditivo escaneado, US$ 8.250 é lido como US$ 6.250, ou 2031 como 2021. O número parece igual a qualquer outro, e a IA não avisa que a página estava difícil de ler.
10. Ela confunde as partes
O nome do fiador acaba como o do inquilino, ou o dono que vendeu o prédio continua no resumo como locador. Um aviso mandado para a parte errada, ou para um endereço que um aditivo trocou, pode nem contar como aviso.
11. Ela mantém a área antiga ou o ano-base antigo
O aditivo que acrescentou 2.400 pés quadrados fixou um novo ano-base, 2024, para o espaço novo. O resumo mostra a área antiga e um só ano-base, 2021. Toda cobrança de despesas feita com ele está errada: ou o inquilino paga a mais e pode pedir de volta numa auditoria, ou o dono abre mão de cada dólar que os custos subiram nesse meio-tempo.
12. Ela não avisa que falta um documento
O terceiro aditivo cita um segundo aditivo de 3 de março de 2020, que não está nos arquivos. A IA resume o que tem e não diz nada. Tudo o que o segundo aditivo mudou fica fora do resumo, e nada nele avisa.
O que fazer
Você mesmo consegue pegar a maioria desses erros se conferir o resumo com o contrato e cada aditivo, e não perguntando para a IA. As conferências estão em Como conferir um resumo de contrato de locação feito por IA.
Ou deixe com a gente. Nossos resumos de contratos de locação são conferidos pelo software que nós mesmos desenvolvemos antes de chegar até você. Ele confere cada cláusula e cada número com as palavras do contrato na página, confere se as mudanças de cada aditivo estão no resumo e recalcula cada data a partir das palavras do contrato. Cada cláusula vem com o documento, a página e a seção de onde saiu. O que os seus documentos não dizem vira pergunta, nunca chute, e um aditivo, cláusula adicional ou anexo que um contrato cita e que você não mandou é pedido pelo nome.