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Modelos imobiliários montados a partir dos seus documentos, e conferidos
Envie para nós o memorando de oferta. É só disso que precisamos. Um T-12, a relação de inquilinos e os contratos de locação ajudam se você tiver. Você recebe um modelo em Excel de análise de investimento, com cada dado ligado à página de onde veio e cada número conferido antes de chegar a você.
Em breve
Para que as pessoas usam
- Uma primeira olhada em um negócio. Os números do memorando em um modelo que funciona, para você ver os retornos antes de gastar um dia nisso.
- Conferir a história do corretor. O que o memorando afirma lado a lado com os próprios números dele, com cada diferença apontada.
- Dossiês para credores e sócios. Fontes e usos, o empréstimo, o fluxo de caixa por mês e por ano, e a venda.
- Carteiras. Vários imóveis em uma só planilha, cada um nas suas próprias abas, consolidados em um só.
Tipos de imóvel
Residencial, escritórios, varejo, galpões, espaços flex, hotéis, self storage, estacionamentos, imóveis de saúde e terrenos, cada um modelado do jeito que esse tipo de imóvel ganha dinheiro: aluguéis e contratos, diárias, leitos, vagas ou a venda de um terreno.
O que vem no Excel
Ela abre em uma capa que lista todas as abas. Clique no nome de uma aba para ir até ela.
| Aba | O que mostra |
|---|---|
| Premissas (Inputs) | Todas as premissas em um só lugar, em azul, cada uma com o documento e a página de onde veio. |
| Resumo (Summary) | Preço, custo total, o empréstimo, o capital próprio e os retornos: TIR, múltiplo do capital e retorno cash-on-cash. |
| Fluxo mensal (Monthly CF) | Receitas, custos, receita operacional líquida, o empréstimo e o fluxo de caixa, mês a mês durante todo o período do investimento. |
| Resumo anual (Annual Summary) | O mesmo fluxo de caixa, uma coluna por ano. |
| Sensibilidade (Sensitivity) | Como os retornos mudam quando mudam a taxa de capitalização de saída, os aluguéis ou o preço. |
| Estrutura de capital (Capital Structure) | Fontes e usos: de onde vem o dinheiro e para onde ele vai. |
| Demonstrativo operacional (Operating Statement) | O demonstrativo operacional do vendedor linha por linha, ao lado dos números que o modelo usa e do motivo de qualquer diferença. |
| Fontes (Sources) | Cada número, o arquivo e a página de onde veio, e as palavras impressas ali. |
| Observações (Notes) | O que o modelo supõe, o que deixou de fora e por quê, e o que ainda está em aberto. |
Cada resultado é uma fórmula do Excel, então o modelo se atualiza quando você muda um dado.
Modelos de escritórios, varejo e galpões também trazem uma aba Rent Roll e um fluxo de caixa mês a mês para cada inquilino.
Veja um exemplo
Feito com um prédio de escritórios inventado, então todos os nomes e números são fictícios.
Como conferimos cada modelo
Cada pedido de imóvel passa por até 52 conferências de exatidão antes de o modelo chegar a você. Entre elas:
- Cada dado de entrada é ligado à página de onde veio. Um número que não encontramos nos seus documentos vira pergunta, não é inventado.
- Cada número é calculado duas vezes. Os resultados do modelo são recalculados à parte, e os dois têm que bater.
- Seus documentos fecham. As tabelas do memorando, e qualquer T-12 ou relação de inquilinos que você enviar, batem com os totais que mostram.
Veja as conferências em detalhe no nosso guia, Como conferir um modelo imobiliário feito por IA.
Perguntas
Que tipos de imóvel posso enviar?
Residencial, escritórios, varejo, galpões, espaços flex, hotéis, self storage, estacionamentos, imóveis de saúde e terrenos. Você também pode enviar vários imóveis juntos como uma única carteira.
O que preciso enviar?
O memorando de oferta basta. Se você tiver um T-12, a relação de inquilinos ou os contratos de locação, envie também, e o modelo vai usá-los. Mande no formato que tiver: PDF, Excel, Word, digitalizações, fotos, plantas ou arquivos CAD.
Posso mudar as premissas?
Pode. Todas as premissas ficam em uma só aba, em azul, e cada resultado é uma fórmula do Excel, então mudar um aluguel, uma taxa de capitalização ou o empréstimo atualiza o modelo inteiro.
E se meus documentos não baterem entre si?
Não escolhemos um sem avisar. Se a relação de inquilinos e o memorando não baterem, ou se um mês parecer fora do normal, perguntamos a você em palavras simples, e o modelo diz qual número usou e por quê.
É uma avaliação ou uma recomendação de investimento?
Não. É um modelo do negócio montado a partir dos seus documentos, para você fazer a sua análise. Não é uma avaliação, um laudo de valor nem uma recomendação de investimento.
Em breve
Quer saber quando abrir? Escreva para info@binadesk.com. Enquanto isso, nosso serviço de extratos bancários está aberto e é grátis durante o beta.