Trang chủ › Dịch vụ › Bất động sản › T-12 từ sao kê ngân hàng
T-12 từ sao kê ngân hàng của bạn, kiểm tra từng dòng
Bên bán không có T-12, hoặc có nhưng bạn không tin? Hãy gửi sao kê ngân hàng 12 tháng của bất động sản. Bạn nhận về một T-12 theo tiền thực thu thực chi bằng Excel, theo từng tháng, mỗi giao dịch ngân hàng nằm đúng dòng của nó và thu nhập hoạt động ròng đã được tính sẵn.
Sắp có
Mọi người dùng để làm gì
- Khi bên bán không có T-12. Chủ nhỏ thường không ghi sổ sách, chỉ có một tài khoản ngân hàng. Sao kê của họ trở thành báo cáo hoạt động của cả năm.
- Kiểm tra T-12 của bên bán. Đặt T-12 mà sao kê ngân hàng cho thấy cạnh bản bạn được gửi, và xem chúng lệch nhau ở đâu.
- Hồ sơ cho bên cho vay và đối tác. Mười hai tháng gần nhất, mọi con số đều lần ra được tới một giao dịch ngân hàng.
- Bất động sản của chính bạn. Một năm thu chi rõ ràng, từng dòng một, từ chính tài khoản bạn đang có.
Bạn gửi gì
- Sao kê ngân hàng 12 tháng của tài khoản hoạt động của bất động sản, đúng như ngân hàng gửi.
- Sổ theo dõi séc, nếu tài khoản có trả bằng séc. Sao kê chỉ ghi số séc; sổ séc mới cho biết séc trả cho ai.
- Danh sách khách thuê, nếu bạn có, tốt nhất là một bản cho mỗi cuối tháng. Có nó, phần thu nhập của T-12 có thể cho thấy tiền thuê tiềm năng, phần thuê thấp hơn giá thị trường và phần căn trống.
- Loại hình và tên bất động sản, ghi trên mẫu đặt hàng: chung cư, văn phòng, bán lẻ, công nghiệp, flex, khách sạn, cơ sở y tế, bãi đậu xe, kho tự quản hoặc đất.
Trong file Excel có gì
File mở ra ở trang bìa liệt kê mọi tab. Bấm vào tên một tab để chuyển tới đó.
| Tab | Nội dung |
|---|---|
| T-12 | Mười hai tháng đặt cạnh nhau cùng cột tổng: thu nhập, chi phí vận hành và NOI, rồi trả nợ vay, chi sửa chữa lớn, các khoản một lần và tiền của chủ sở hữu nằm bên dưới NOI. |
| Transactions | Mọi dòng của mọi sao kê, theo thứ tự ngày, kèm dòng T-12 mà nó thuộc về. |
| Statements | Kỳ của từng sao kê, số dư đầu kỳ, tiền vào, tiền ra và số dư cuối kỳ. |
| Ghi chú (Notes) | T-12 được dựng thế nào, và một T-12 theo tiền thực thu thực chi cho thấy gì và không cho thấy gì. |
Mọi con số trên T-12 là một công thức Excel cộng các giao dịch của nó, nên bạn có thể lần bất kỳ tháng nào của bất kỳ dòng nào về tới các dòng ngân hàng trong đó.
Các dòng đi theo loại hình bất động sản. T-12 của chung cư có tiền thuê, phí trả chậm, phí thú cưng, bãi đậu xe, giặt là và tiền điện nước khách thuê hoàn lại; T-12 của văn phòng, bán lẻ, công nghiệp hoặc flex có tiền thuê cơ bản, phần chi phí thu lại từ khách thuê và chi phí riêng của tòa nhà, như vệ sinh, thang máy và điều hòa. T-12 của khách sạn có doanh thu phòng, ăn uống và chi phí của từng bộ phận; của cơ sở y tế có tiền bệnh nhân tự trả, Medicare và Medicaid; của bãi đậu xe có tiền gửi xe theo ngày và theo tháng; kho tự quản có tiền thuê, phí và bảo hiểm cho người thuê; đất có tiền thuê đất, thuê đất nông nghiệp và thuê biển quảng cáo.
Xem một mẫu
Làm với một khu chung cư bịa ra, nên mọi tên và con số đều là giả.
Các khoản một lần nằm ngoài NOI
T-12 được đọc như một năm bình thường, nên khoản nào sẽ không lặp lại đều được để bên dưới NOI, trên dòng riêng: cải tạo hay làm lại mái, tiền bảo hiểm đã bồi thường, một vụ kiện đã dàn xếp, tiền khách trả để chấm dứt hợp đồng sớm, tiền hoàn thuế, thiệt hại do bão, chi phí mua hoặc tái cấp vốn cho bất động sản. Chi sửa chữa lớn nằm ở Capital Expenditures.
Có những khoản chi một lần không ghi rõ là gì. Một người nhận tiền chỉ xuất hiện một hoặc hai tháng trong năm, với số tiền đáng kể đối với bất động sản, sẽ được hỏi lại, dù nội dung ghi gì. Câu trả lời của bạn sẽ đưa nó vào đúng dòng.
Cách chúng tôi kiểm tra mỗi T-12
Mỗi T-12 đi qua tối đa 28 bước kiểm tra độ chính xác trước khi tới tay bạn. Trong đó có:
- Các giao dịch của từng sao kê cộng lại khớp với số dư cuối kỳ ngân hàng in ra, tới từng xu, và các sao kê nối liền nhau, không thiếu tháng nào.
- Mỗi giao dịch ngân hàng có trên T-12 đúng một lần, và giao dịch nào cũng nằm trên một dòng.
- Tiền không phải thu nhập hay chi phí hoạt động, như chuyển khoản giữa các tài khoản của chủ, khoản vay, tiền đặt cọc và tiền riêng của chủ, không bao giờ được tính vào NOI.
- Dòng của mỗi giao dịch được kiểm tra với chính nội dung của nó, nên hóa đơn điện nước không thể nằm dưới tiền thuê, và một khoản sửa chữa không thể nằm dưới chi sửa chữa lớn.
- Bảng tính hoàn chỉnh được tính lại và từng tổng được so với các giao dịch, và không có gì trong đó bị cắt mất hay bị ẩn.
Câu hỏi
Tôi cần gửi những gì?
Sao kê ngân hàng 12 tháng của tài khoản hoạt động của bất động sản, đúng như ngân hàng gửi. Nếu tài khoản có trả bằng séc, hãy gửi kèm sổ theo dõi séc, để mỗi tờ séc vào đúng dòng. Nếu có danh sách khách thuê, hãy gửi luôn, tốt nhất là một bản cho mỗi cuối tháng. Ghi loại hình và tên bất động sản trên mẫu đặt hàng.
Tôi có thể gửi những loại bất động sản nào?
Chung cư, văn phòng, bán lẻ, công nghiệp, flex, khách sạn, cơ sở y tế, bãi đậu xe, kho tự quản và đất.
Theo tiền thực thu thực chi hay theo dồn tích?
Chỉ có sao kê ngân hàng thì theo tiền thực thu thực chi: T-12 cho thấy tiền vào và tiền ra mỗi tháng. Gửi thêm danh sách khách thuê thì bạn có thể chọn một T-12 mà phần thu nhập cho thấy tiền thuê tiềm năng, phần thuê thấp hơn giá thị trường và phần căn trống, cho tới tiền thuê thực thu, còn chi phí vẫn theo tiền thực chi.
Các khoản một lần như cải tạo hay tiền bảo hiểm thì sao?
Chúng được để bên dưới NOI trên dòng riêng, để NOI thể hiện một năm bình thường. Chi sửa chữa lớn nằm ở Capital Expenditures. Nếu một khoản chỉ xuất hiện một hai lần trong năm và chúng tôi không biết được từ nội dung của nó là khoản một lần hay không, chúng tôi sẽ hỏi bạn.
Các bạn có hỏi tôi gì không?
Chỉ khi sao kê không trả lời được, như một người nhận tiền chúng tôi không xác định được hay một khoản có thể là chi một lần. Chúng tôi hỏi bằng lời lẽ đơn giản.
Đây có phải là thẩm định giá hay kiểm toán không?
Không. Đây là T-12 dựng từ sao kê ngân hàng của bạn, để bạn dùng khi phân tích đầu tư hoặc báo cáo. Nó không phải là thẩm định giá, kiểm toán hay lời khuyên đầu tư.
Sắp có
Muốn biết khi nào dịch vụ mở? Hãy viết cho info@binadesk.com. Trong lúc chờ, dịch vụ sao kê ngân hàng và trích xuất dữ liệu từ tài liệu của chúng tôi đã mở và miễn phí trong giai đoạn beta.