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Um T-12 a partir dos seus extratos bancários, conferido linha por linha
Não tem um T-12 do vendedor, ou tem um em que não confia? Envie doze meses de extratos bancários do imóvel. Você recebe um T-12 em regime de caixa no Excel, mês a mês, com cada transação bancária na sua linha e o resultado operacional líquido (NOI) calculado.
Em breve
Para que as pessoas usam
- Quando o vendedor não tem T-12. Pequenos proprietários muitas vezes não têm contabilidade, só uma conta bancária. Os extratos viram o demonstrativo operacional do ano.
- Conferir o T-12 do vendedor. Coloque o T-12 que os extratos mostram ao lado do que você recebeu e veja onde eles se separam.
- Dossiês para credores e sócios. Os últimos doze meses com cada número ligado a uma transação bancária.
- Seus próprios imóveis. Um ano limpo de receitas e despesas, linha por linha, a partir da conta que você já tem.
O que você envia
- Doze meses de extratos bancários da conta operacional do imóvel, do jeito que o banco envia.
- O registro de cheques, se a conta paga cheques. O extrato mostra só o número do cheque; o registro diz para quem foi pago.
- Um rent roll, se tiver, de preferência um para cada fim de mês. Com ele, a receita do T-12 pode mostrar o aluguel potencial, a perda por contrato abaixo do mercado e a vacância.
- O tipo e o nome do imóvel, no formulário do pedido: residencial, escritórios, varejo, industrial, flex, um hotel, um estabelecimento de saúde, um estacionamento, self storage ou um terreno.
O que vem no Excel
Ela abre em uma capa que lista todas as abas. Clique no nome de uma aba para ir até ela.
| Aba | O que mostra |
|---|---|
| T-12 | Os doze meses lado a lado e um total: receitas, despesas operacionais e NOI, depois o serviço da dívida, as obras de capital, os itens pontuais e o dinheiro do dono abaixo do NOI. |
| Transactions | Cada linha de cada extrato, por data, com a linha do T-12 em que está. |
| Statements | O período de cada extrato, saldo inicial, depósitos, saques e saldo final. |
| Observações (Notes) | Como o T-12 foi montado, e o que um T-12 em regime de caixa mostra e não mostra. |
Cada número do T-12 é uma fórmula do Excel que soma as suas transações, então você consegue rastrear qualquer mês de qualquer linha até as linhas do banco que o formam.
As linhas seguem o tipo de imóvel. Um T-12 residencial tem aluguéis, multas por atraso, taxas de pet, estacionamento, lavanderia e reembolso de contas de consumo; um de escritórios, varejo, industrial ou flex tem o aluguel base, os reembolsos de despesas e os custos próprios do prédio, como limpeza, elevador e ar-condicionado. O de um hotel tem receita de hospedagem, alimentos e bebidas e os custos de cada departamento; o de um estabelecimento de saúde tem pagamento particular, Medicare e Medicaid; o de um estacionamento tem diárias e mensalistas; o de self storage tem aluguéis, taxas e proteção do locatário; o de um terreno tem aluguel do terreno, de uso agrícola e de outdoors.
Veja um exemplo
Feito com um condomínio residencial inventado, então todos os nomes e números são fictícios.
Itens pontuais ficam fora do NOI
Um T-12 é lido como um ano normal, então tudo o que não vai se repetir fica abaixo do NOI, na sua própria linha: uma reforma ou um telhado, uma indenização de seguro recebida, um processo encerrado em acordo, a compra de um contrato de locação, uma restituição de imposto, estragos de tempestade, os custos de comprar ou refinanciar o imóvel. Obras de capital vão em Capital Expenditures.
Alguns pagamentos pontuais não dizem o que são. Um favorecido que aparece em só um ou dois meses do ano, num valor que importa para o imóvel, vira uma pergunta, não importa o que digam as suas palavras. A sua resposta coloca o pagamento na linha certa.
Como conferimos cada T-12
Cada T-12 passa por até 28 verificações de precisão antes de chegar até você. Entre elas:
- As transações de cada extrato somam até o saldo final que o banco imprimiu, centavo por centavo, e os extratos formam uma sequência sem quebras, sem nenhum mês faltando.
- Cada transação bancária está no T-12 uma única vez, e cada uma está numa linha.
- O dinheiro que não é receita nem despesa operacional, como transferências entre contas do dono, o financiamento, os depósitos de caução e o dinheiro do próprio dono, nunca entra no NOI.
- A linha de cada transação é conferida com as suas próprias palavras, então uma conta de luz não pode ficar em aluguéis nem um conserto em obras de capital.
- A planilha pronta é recalculada e cada total é comparado com as transações, e nada nela fica cortado ou escondido.
Perguntas
O que preciso enviar?
Doze meses de extratos bancários da conta operacional do imóvel, do jeito que o banco envia. Se a conta paga cheques, envie também o registro de cheques, para cada cheque ir para a linha certa. Se tiver um rent roll, envie também, de preferência um para cada fim de mês. Informe o tipo e o nome do imóvel no formulário do pedido.
Que tipos de imóvel posso enviar?
Residencial, escritórios, varejo, industrial, flex, hotéis, saúde, estacionamentos, self storage e terrenos.
É regime de caixa ou de competência?
Em regime de caixa, só com os extratos: o T-12 mostra o dinheiro que entrou e saiu a cada mês. Envie também um rent roll e você pode escolher um T-12 cuja receita mostra o aluguel potencial, a perda por contrato abaixo do mercado e a vacância, até chegar ao aluguel recebido, com as despesas em regime de caixa.
O que acontece com itens pontuais, como uma reforma ou uma indenização de seguro?
Eles ficam abaixo do NOI, nas suas próprias linhas, para o NOI mostrar um ano normal. Obras de capital vão em Capital Expenditures. Se um pagamento aparece só uma ou duas vezes no ano e as suas palavras não dizem se é pontual, perguntamos a você.
Vocês vão me fazer perguntas?
Só quando os extratos não conseguem responder alguma coisa, como um favorecido que não conseguimos identificar ou um pagamento que pode ser pontual. Perguntamos em palavras simples.
É uma avaliação ou uma auditoria?
Não. É um T-12 montado a partir dos seus extratos bancários, para você analisar ou reportar. Não é uma avaliação, uma auditoria nem uma recomendação de investimento.
Em breve
Quer saber quando abrir? Escreva para info@binadesk.com. Enquanto isso, nossos serviços de extratos bancários e de extração de documentos estão abertos e são grátis durante o beta.