Como conferir um modelo imobiliário feito por IA

Um modelo bem montado tem milhares de fórmulas, então comece pelas que mais importam: o valor do empréstimo, a parcela da dívida, a receita operacional líquida, o preço de venda e os retornos. Clique em cada uma, siga para onde ela aponta, e confira se cada total cobre todas as linhas acima dele. Faça esta primeiro: uma fórmula apontando para a célula errada dá um número com cara de normal, e nenhuma outra conferência vai pegar.

Confira cada fórmula atrás de um número acrescentado que não deveria estar ali, como uns $12,000 grudados no fim. Uma fórmula deve apontar para células, não carregar um número próprio. Um número assim foi colocado pela IA para fazer algo bater.

Confira se cada mês do fluxo de caixa é uma fórmula, não um número digitado. Fora das premissas não deveria haver nenhum número digitado: um mês digitado parece igual aos outros até uma premissa mudar.

Mude as premissas principais uma de cada vez: a vacância, o reajuste dos aluguéis, a taxa de capitalização de saída, a taxa de juros. Cada uma deve mexer nos retornos, na direção que você espera. Uma premissa que não muda nada não está ligada às fórmulas que deveriam usá-la.

Passe pelas premissas uma por uma e encontre cada uma na sua página dos documentos. Um número que você não acha foi suposto ou inventado. Algumas premissas são normais, mas deveriam dizer que são.

Procure o mesmo dinheiro em dois lugares: reembolsos contados como receita e deixados fora dos custos, ou uma reserva descontada duas vezes. Depois confira se cada crédito e cada desconto de aluguel reduz a receita. Um somado por engano muda o total em duas vezes o seu valor.

Escolha alguns meses e confira se o caixa para os investidores é a receita operacional líquida, menos a parcela da dívida, menos os investimentos de capital. Se a parcela nunca sai, os retornos alavancados ficam altos demais.

Pegue os aluguéis que os inquilinos pagam hoje, não os aluguéis pedidos, e multiplique por um ano. O resultado deve ficar perto do aluguel do primeiro ano no modelo. Se o modelo começa na projeção do memorando, todos os retornos depois disso ficam altos demais.

Some as unidades ou a área da relação de inquilinos e compare com os totais que ela mostra e com o tamanho que está na página de resumo do memorando. Se não baterem, falta uma parte do prédio.

Calcule você mesmo a receita operacional líquida do primeiro ano: receitas, menos vacância, menos despesas. Ela deve bater com o modelo até o último dólar.

Um aviso: um modelo que fecha ainda pode estar errado, porque as fórmulas e as premissas por trás dele podem estar erradas. É por isso que as outras conferências vêm primeiro.

1. As fórmulas principais apontam para as células certas.
2. Nenhum número está escondido dentro de uma fórmula.
3. Cada mês é uma fórmula, não um número digitado.
4. Cada premissa mexe no modelo.
5. Cada dado está em uma página, ou diz que é uma premissa.
6. Nada está contado duas vezes, e cada crédito é descontado.
7. O empréstimo é pago todo mês.
8. O primeiro ano é o aluguel de hoje, não a projeção.
9. A relação de inquilinos soma o prédio inteiro.
10. A NOI fecha à mão.