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Analisar um negócio só com o memorando de oferta: onde prestar atenção
No começo de um negócio, muitas vezes o memorando de oferta é tudo o que você tem. O T-12 completo e a relação de inquilinos do vendedor chegam depois, quando chegam. Mesmo assim dá para montar um modelo útil a partir do memorando. Só é preciso saber onde ele é fraco.
Conferir dá trabalho de verdade. Mesmo um modelo montado só com o memorando tem milhares de fórmulas. Qualquer uma pode apontar para a célula errada ou deixar uma linha de fora, e mesmo assim mostrar um número com cara de normal. O único jeito de ter certeza é conferir cada fórmula, uma por uma, com o memorando. À mão, isso pode levar mais tempo do que montar o modelo.
O que o memorando costuma trazer
- O imóvel: o tamanho, as unidades ou salas, e o tipo.
- Um resumo da relação de inquilinos, muitas vezes por inquilino ou por tipo de unidade.
- Um demonstrativo operacional, às vezes só com os totais de um ano.
- A projeção do corretor: o que o imóvel poderia render.
O que ele costuma deixar de fora
- Receitas e custos mês a mês, então os meses fora do normal ficam escondidos.
- As condições completas de cada contrato, como os reajustes escalonados, as opções e quem paga quais custos.
- Quanto um novo dono vai pagar de impostos e seguro.
- O custo de ocupar o espaço vago: carência de aluguel, adaptações e comissões.
Como manter o modelo honesto
- Comece pelos aluguéis de hoje, não pela projeção.
- Identifique cada premissa. Um número que o memorando não traz deve dizer que é uma premissa, e por que esse número.
- Confira o memorando com ele mesmo. As tabelas dele devem fechar e concordar entre si.
- Peça o que falta. Liste as perguntas para o vendedor, e troque cada premissa quando a resposta chegar.
Quando o T-12 e a relação de inquilinos chegarem
Coloque-os no modelo e veja o que muda. Onde forem diferentes do memorando, os registros do próprio vendedor costumam valer, mas a diferença merece uma pergunta.