お客様の書類から作成し、検証済みの不動産モデル
物件概要書をお送りください。必要なのはそれだけです。T-12、レントロール、賃貸借契約書があれば役立ちます。すべての入力値を元のページまでたどり、お届けする前にすべての数字を検証したExcel投資分析モデルをお渡しします。
近日公開
主な用途
- 案件の第一印象をつかむ。物件概要書の数字を実際に動くモデルに入れるので、丸一日かける前にリターンが見えます。
- 仲介会社の説明を確かめる。物件概要書の主張を、その書類自身の数字と並べ、食い違いをすべて指摘します。
- 金融機関や出資者向けの資料。資金調達と使途、借入、月次・年次のキャッシュフロー、売却。
- ポートフォリオ。複数の物件を1つのファイルにまとめ、物件ごとに専用のシートを設け、全体を1つに集計します。
物件の種類
マンション・アパート、オフィス、商業施設、物流・工場、フレックス型施設、ホテル、トランクルーム、駐車場、医療・介護施設、土地。それぞれ、その種類の物件の稼ぎ方に合わせてモデル化します：賃料と賃貸借契約、1泊あたりの料金、ベッド数、駐車台数、または土地の売却。
Excelファイルの内容
ファイルを開くと、すべてのシートの一覧が載った表紙が表示されます。シート名をクリックすると、そのシートに移動します。
| シート | 内容 |
|---|---|
| 入力値（Inputs） | すべての前提を1か所に青字でまとめ、それぞれに元の書類とページを記載します。 |
| サマリー（Summary） | 価格、総コスト、借入、自己資金、そしてリターン：IRR、エクイティマルチプル、キャッシュ・オン・キャッシュ。 |
| 月次キャッシュフロー（Monthly CF） | 保有期間中の収入、費用、純営業収益、借入、キャッシュフローを月ごとに。 |
| 年次サマリー（Annual Summary） | 同じキャッシュフローを、1年1列で。 |
| 感応度分析（Sensitivity） | 出口キャップレート、賃料、価格が変わったとき、リターンがどう動くか。 |
| 資本構成（Capital Structure） | 資金調達と使途：お金がどこから来て、どこへ行くか。 |
| 収支実績（Operating Statement） | 売主の収支実績を1行ずつ、モデルが使う数字と並べ、違いがあればその理由も記載します。 |
| 出典（Sources） | それぞれの数字と、その元のファイルとページ、そしてそこに書かれている文言。 |
| 注記（Notes） | モデルの前提、含めなかったものとその理由、まだ確認中の事項。 |
すべての結果がExcelの数式なので、入力値を変えるとモデルが更新されます。
オフィス、商業施設、物流・工場のモデルには、Rent Rollシートとテナントごとの月次キャッシュフローも付きます。
サンプルを見る
架空のオフィスビルで作成しているため、名前も数字もすべて架空です。
すべてのモデルをこう検証しています
不動産のご注文は、モデルをお届けする前に最大52項目の正確性検証を通ります。主な検証は次のとおりです。
- 入力値はすべて、元のページまでたどります。お客様の書類に見つからない数字は、作らずにお客様に確認します。
- すべての数字を2回計算します。モデルの計算結果を別途計算し直し、両者が一致しなければなりません。
- 書類の数字がきちんと合います。物件概要書の表と、お送りいただいたT-12やレントロールは、記載された合計と一致します。
検証の詳しい内容は、ガイド「AIが作った不動産モデルの確認方法」をご覧ください。
質問
どんな種類の物件を送れますか？
マンション・アパート、オフィス、商業施設、物流・工場、フレックス型施設、ホテル、トランクルーム、駐車場、医療・介護施設、土地です。複数の物件を1つのポートフォリオとしてまとめて送ることもできます。
何を送ればよいですか？
物件概要書だけで十分です。T-12、レントロール、賃貸借契約書があれば、それも送ってください。モデルに反映します。形式は問いません：PDF、Excel、Word、スキャン、写真、図面、CADファイル。
前提は変えられますか？
はい。すべての入力値は1つのシートに青字でまとまっていて、すべての結果がExcelの数式なので、賃料やキャップレート、借入を変えるとモデル全体が更新されます。
書類どうしの内容が食い違っていたら？
黙ってどちらかを選ぶことはしません。レントロールと物件概要書が一致しない場合や、おかしく見える月がある場合は、わかりやすい言葉でお客様に確認し、モデルにはどの数字を使ったか、その理由も記載します。
これは鑑定評価や投資の推奨ですか？
いいえ。お客様の書類から作成した案件のモデルで、お客様ご自身の投資判断に使っていただくためのものです。鑑定評価、価値に関する意見、投資助言ではありません。
近日公開
開始時にお知らせを希望される方は、info@binadesk.comまでご連絡ください。それまでの間、銀行取引明細書のサービスはすでに受付中で、ベータ期間中は無料です。