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物件概要書だけで分析するときの注意点
案件の初期段階では、手元にあるのは物件概要書だけということがよくあります。売主の完全なT-12やレントロールは後から届くか、届かないこともあります。それでも物件概要書から役に立つモデルは作れます。ただ、どこが手薄なのかを知っておく必要があります。
確認には本格的な作業が必要です。物件概要書だけで作ったモデルでも、何千もの数式があります。そのどれか1つが違うセルを参照したり、行を1つ抜かしたりしても、普通に見える数字が表示されます。確実に確かめる方法は、すべての数式を1つずつ物件概要書と照合することだけです。手作業では、モデルを作るより時間がかかることもあります。
物件概要書から通常わかること
- 物件の概要：規模、戸数や区画数、種類。
- レントロールの要約。テナントごと、または住戸タイプごとの内容が載っていることが多いです。
- 収支実績。1年分の合計だけのこともあります。
- 仲介会社の予測：その物件がどれだけ稼げるか。
よく抜けていること
- 月ごとの収入と費用。そのため、変わった月が見えません。
- 各賃貸借契約の詳しい条件。賃料の段階的な引き上げ、オプション、どの費用を誰が負担するかなど。
- 新しいオーナーが支払う税金と保険料。
- 空室を埋めるためのコスト：フリーレント、内装工事、仲介手数料。
モデルを正直に保つ方法
- 現在の賃料から始める。予測から始めない。
- すべての仮定を明記する。物件概要書にない数字には、仮定であることと、なぜその数字にしたのかを書いておきます。
- 物件概要書をそれ自体と照合する。表の合計が合っていて、表どうしに食い違いがないことを確認します。
- 足りないものを求める。売主への質問を一覧にし、回答が届いたら仮定を1つずつ置き換えます。
T-12とレントロールが届いたら
それらを入れて、何が動くかを見ます。物件概要書と違うところは、ふつうは売主自身の記録を優先しますが、その違いについては質問する価値があります。