AIが作った不動産モデルの確認方法

きちんと作られたモデルには何千もの数式があるので、最も重要なものから始めます。借入額、ローン返済額、純営業収益、売却価格、リターンです。それぞれをクリックして参照先をたどり、各合計が上の行をすべて含んでいるか確認します。これを最初に行ってください。違うセルを参照している数式は普通に見える数字を出し、ほかのどの確認でも見つかりません。

最後に付け足された$12,000のように、あるべきでない数字が数式に加えられていないか、すべての数式を確認します。数式はセルを参照するもので、自前の数字を持つべきではありません。そうした数字は、AIが何かを合わせるために加えたものです。

キャッシュフローのどの月も、手入力の数字ではなく数式になっているか確認します。入力値以外に手入力の数字があってはいけません。手入力の月は、入力値が変わるまではほかの月と同じに見えます。

空室率、賃料上昇率、出口キャップレート、金利など、主要な入力値を1つずつ変えてみます。どれも、予想どおりの方向にリターンを動かすはずです。何も変わらない入力値は、それを使うべき数式とつながっていません。

入力値を1つずつ確認し、書類のどのページに載っているかを探します。見つからない数字は、仮定か、作られた数字です。仮定があること自体は問題ありませんが、仮定だと明記されている必要があります。

同じお金が2か所に出ていないか探します。収入として計上したのに費用から外していない精算金や、2回差し引かれた積立金などです。次に、すべての値引きやフリーレントが収入を減らしているか確認します。誤って足されたものが1つあると、合計はその金額の2倍ずれます。

いくつかの月を選び、投資家への現金が、純営業収益からローン返済額と資本的支出を差し引いた額になっているか確認します。ローン返済額が一度も差し引かれていなければ、借入を使ったリターンは高すぎます。

募集賃料ではなく、テナントが現在払っている賃料を取り、1年分に換算します。モデルの初年度の賃料とほぼ同じになるはずです。モデルが物件概要書の予測から始まっていれば、その後のリターンはすべて高すぎます。

レントロールの区画数か平方フィートを足し、レントロールに記載された合計や、物件概要書のサマリーページにある面積と比べます。違っていれば、建物の一部が抜けています。

初年度の純営業収益（NOI）を自分で計算します。収入から空室分と費用を差し引いた額です。モデルと1ドル単位で一致するはずです。

注意：数字が合っているモデルでも間違っていることがあります。その裏にある数式や入力値が間違っている場合があるからです。だからこそ、ほかの確認を先に行います。

1. 主要な数式が正しいセルを参照している。
2. 数式の中に数字が隠れていない。
3. どの月も手入力ではなく数式になっている。
4. どの入力値もモデルを動かす。
5. どの入力値も書類のページに載っているか、仮定だと明記されている。
6. 二重計上がなく、すべての値引きが差し引かれている。
7. ローンが毎月返済されている。
8. 初年度は予測ではなく現在の賃料になっている。
9. レントロールが建物全体と合っている。
10. 手計算のNOIが合っている。