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Un T-12 à partir de vos relevés bancaires, vérifié ligne par ligne
Pas de T-12 du vendeur, ou un T-12 dont vous doutez ? Envoyez douze mois de relevés bancaires du bien. Vous recevez un T-12 en comptabilité de caisse dans Excel, mois par mois, chaque opération bancaire placée sur sa ligne et le résultat net d’exploitation (NOI) calculé.
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À quoi ça sert
- Quand le vendeur n’a pas de T-12. Les petits propriétaires n’ont souvent pas de comptabilité, juste un compte bancaire. Leurs relevés deviennent le compte d’exploitation de l’année.
- Vérifier le T-12 du vendeur. Mettez le T-12 tiré des relevés bancaires à côté de celui qu’on vous a envoyé, et voyez où ils divergent.
- Dossiers pour prêteurs et associés. Douze mois glissants, chaque chiffre relié à une opération bancaire.
- Vos propres biens. Une année propre de revenus et de dépenses, ligne par ligne, à partir du compte que vous avez déjà.
Ce que vous envoyez
- Douze mois de relevés bancaires du compte d’exploitation du bien, tels que la banque les envoie.
- Le registre des chèques, si des chèques sont payés depuis le compte. Un relevé ne montre que le numéro du chèque ; le registre dit à qui il a été payé.
- Un état locatif, si vous en avez un, idéalement un pour chaque fin de mois. Avec lui, les revenus du T-12 peuvent montrer le loyer potentiel, la perte au bail et la vacance.
- Le type et le nom du bien, sur le bon de commande : logements, bureaux, commerce, industriel, flex, un hôtel, un établissement de santé, un parking, du self-stockage ou un terrain.
Ce que contient le classeur
Il s'ouvre sur une page de garde qui liste tous les onglets. Cliquez sur le nom d'un onglet pour y aller.
| Onglet | Ce qu'il montre |
|---|---|
| T-12 | Les douze mois côte à côte avec un total : revenus, charges d’exploitation et NOI, puis service de la dette, travaux d’investissement, éléments ponctuels et apports ou retraits du propriétaire sous le NOI. |
| Transactions | Chaque ligne de chaque relevé, par ordre de date, avec la ligne du T-12 où elle se trouve. |
| Statements | La période de chaque relevé, le solde de début, les dépôts, les retraits et le solde de fin. |
| Notes | Comment le T-12 a été construit, et ce qu’un T-12 en comptabilité de caisse montre et ne montre pas. |
Chaque chiffre du T-12 est une formule Excel qui additionne ses opérations : vous pouvez remonter de n’importe quel mois de n’importe quelle ligne aux lignes bancaires qui le composent.
Les lignes suivent le type de bien. Un T-12 de logements a les loyers, les pénalités de retard, les frais pour animaux, le stationnement, la buanderie et les refacturations de charges ; un T-12 de bureaux, commerce, industriel ou flex a le loyer de base, les refacturations de charges et les coûts propres à l’immeuble, comme le nettoyage, l’ascenseur et le chauffage-climatisation. Celui d’un hôtel a les revenus des chambres, de la restauration et des boissons, et les coûts de ses services ; celui d’un établissement de santé a les paiements privés, Medicare et Medicaid ; celui d’un parking a le stationnement à la journée et au mois ; le self-stockage a les loyers, les frais et l’assurance des locataires ; un terrain a les loyers fonciers, agricoles et de panneaux publicitaires.
Voir un exemple
Réalisé avec une résidence locative fictive : chaque nom et chaque chiffre est inventé.
Les éléments ponctuels restent hors du NOI
Un T-12 se lit comme une année normale, donc tout ce qui ne se reproduira pas est placé sous le NOI, sur sa propre ligne : une rénovation ou une toiture, une indemnité d’assurance reçue, un litige réglé, un rachat de bail, un remboursement d’impôt, des dégâts d’orage, les frais d’achat ou de refinancement du bien. Les travaux d’investissement vont dans Capital Expenditures.
Certains paiements ponctuels ne disent pas ce qu’ils sont. Un bénéficiaire qui n’apparaît que sur un ou deux mois de l’année, pour une somme qui compte pour le bien, fait l’objet d’une question, quels que soient ses libellés. Votre réponse le place sur sa ligne.
Comment nous vérifions chaque T-12
Chaque T-12 passe jusqu’à 28 contrôles d’exactitude avant de vous être remis. Parmi eux :
- Les opérations de chaque relevé aboutissent au solde de fin imprimé par la banque, au centime près, et les relevés se suivent sans interruption, sans mois manquant.
- Chaque opération bancaire figure une seule fois sur le T-12, et chacune est sur une ligne.
- L’argent qui n’est ni un revenu ni une charge d’exploitation, comme les virements entre les comptes du propriétaire, le prêt, les dépôts de garantie et l’argent personnel du propriétaire, n’est jamais compté dans le NOI.
- La ligne de chaque opération est vérifiée par rapport à son propre libellé : une facture d’électricité ne peut pas se retrouver sous les loyers, ni une réparation sous les travaux d’investissement.
- Le classeur terminé est recalculé et chaque total est comparé aux opérations, et rien n’y est coupé ni masqué.
Questions
Que dois-je envoyer ?
Douze mois de relevés bancaires du compte d’exploitation du bien, tels que la banque les envoie. Si des chèques sont payés depuis le compte, envoyez aussi le registre des chèques, pour que chaque chèque aille sur la bonne ligne. Si vous avez un état locatif, envoyez-le aussi, idéalement un pour chaque fin de mois. Indiquez le type et le nom du bien sur le bon de commande.
Quels types de biens puis-je envoyer ?
Logements, bureaux, commerce, industriel, flex, hôtels, établissements de santé, parkings, self-stockage et terrains.
Comptabilité de caisse ou d’engagement ?
Avec les seuls relevés bancaires, en comptabilité de caisse : le T-12 montre l’argent entré et sorti chaque mois. Envoyez aussi un état locatif et vous pouvez choisir un T-12 dont les revenus montrent le loyer potentiel, la perte au bail et la vacance, jusqu’aux loyers encaissés, avec les dépenses en comptabilité de caisse.
Que deviennent les éléments ponctuels comme une rénovation ou une indemnité d’assurance ?
Ils sont placés sous le NOI, sur leurs propres lignes, pour que le NOI montre une année normale. Les travaux d’investissement vont dans Capital Expenditures. Si un paiement n’apparaît qu’une ou deux fois dans l’année et que son libellé ne dit pas s’il est ponctuel, nous vous posons la question.
Allez-vous me poser des questions ?
Seulement quand les relevés ne peuvent pas répondre, par exemple un bénéficiaire que nous n’arrivons pas à identifier ou un paiement qui pourrait être ponctuel. Nous posons nos questions en mots simples.
Est-ce une expertise ou un audit ?
Non. C’est un T-12 construit à partir de vos relevés bancaires, pour analyser un dossier ou faire votre reporting. Ce n’est ni une expertise, ni un audit, ni un conseil en investissement.
Bientôt
Vous voulez être prévenu de l’ouverture ? Écrivez à info@binadesk.com. En attendant, nos services relevés bancaires et extraction de documents sont ouverts et gratuits pendant la bêta.