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Des modèles immobiliers construits à partir de vos documents, et vérifiés
Envoyez-nous le mémorandum d'offre. C'est tout ce qu'il nous faut. Un T-12, un état locatif et les baux sont utiles si vous les avez. Vous recevez un modèle Excel d'analyse d'investissement où chaque donnée renvoie à la page d'où elle vient, et où chaque chiffre est vérifié avant de vous parvenir.
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À quoi ça sert
- Un premier regard sur une opération. Les chiffres du mémorandum dans un vrai modèle, pour voir les rendements avant d'y passer une journée.
- Vérifier le discours du courtier. Les affirmations du mémorandum mises face à ses propres chiffres, avec chaque écart signalé.
- Dossiers pour prêteurs et associés. Emplois et ressources, le prêt, les flux de trésorerie par mois et par année, et la vente.
- Portefeuilles. Plusieurs biens dans un seul classeur, chacun dans ses propres onglets, puis regroupés.
Types de biens
Résidentiel, bureaux, commerces, locaux d'activité, locaux mixtes, hôtels, garde-meubles, parkings, établissements de santé et terrains, chacun modélisé selon la façon dont ce type de bien rapporte de l'argent : loyers et baux, prix à la nuitée, lits, places ou vente de terrain.
Ce que contient le classeur
Il s'ouvre sur une page de garde qui liste tous les onglets. Cliquez sur le nom d'un onglet pour y aller.
| Onglet | Ce qu'il montre |
|---|---|
| Hypothèses (Inputs) | Toutes les hypothèses au même endroit, en bleu, chacune avec le document et la page d'où elle vient. |
| Synthèse (Summary) | Prix, coût total, prêt, fonds propres et rendements : TRI, multiple des fonds propres et rendement cash-on-cash. |
| Flux mensuels (Monthly CF) | Revenus, charges, résultat net d'exploitation, prêt et flux de trésorerie, mois par mois sur toute la durée de détention. |
| Synthèse annuelle (Annual Summary) | Les mêmes flux de trésorerie, une colonne par année. |
| Sensibilité (Sensitivity) | Comment les rendements évoluent quand le taux de capitalisation à la sortie, les loyers ou le prix changent. |
| Structure du financement (Capital Structure) | Emplois et ressources : d'où vient l'argent et où il va. |
| Compte d'exploitation (Operating Statement) | Le compte d'exploitation du vendeur ligne par ligne, à côté des chiffres retenus par le modèle, avec la raison de chaque écart. |
| Sources | Chaque chiffre, le fichier et la page d'où il vient, et les mots imprimés à cet endroit. |
| Notes | Ce que le modèle suppose, ce qu'il a laissé de côté et pourquoi, et tout ce qui reste en suspens. |
Chaque résultat est une formule Excel, donc le modèle se met à jour quand vous changez une donnée.
Les modèles de bureaux, de commerces et de locaux d'activité ont aussi un onglet Rent Roll et des flux de trésorerie mois par mois pour chaque locataire.
Voir un exemple
Réalisé avec un immeuble de bureaux fictif : tous les noms et tous les chiffres sont inventés.
Comment nous vérifions chaque modèle
Chaque commande immobilière passe jusqu'à 52 contrôles d'exactitude avant que le modèle vous parvienne. En voici quelques-uns :
- Chaque chiffre de départ est rattaché à la page d'où il vient. Un chiffre que nous ne trouvons pas dans vos documents fait l'objet d'une question, il n'est pas inventé.
- Chaque chiffre est calculé deux fois. Les résultats du modèle sont recalculés à part, et les deux doivent concorder.
- Vos documents tombent juste. Les tableaux du mémorandum, et tout T-12 ou état locatif que vous envoyez, correspondent aux totaux qu'ils affichent.
Découvrez ces contrôles en détail dans notre guide, Comment vérifier un modèle immobilier fait par l'IA.
Questions
Quels types de biens puis-je envoyer ?
Résidentiel, bureaux, commerces, locaux d'activité, locaux mixtes, hôtels, garde-meubles, parkings, établissements de santé et terrains. Vous pouvez aussi envoyer plusieurs biens ensemble, comme un seul portefeuille.
Que dois-je envoyer ?
Le mémorandum d'offre suffit. Si vous avez un T-12, un état locatif ou les baux, envoyez-les aussi, et le modèle s'en servira. Envoyez-les dans le format que vous avez : PDF, Excel, Word, scans, photos, plans ou fichiers CAO.
Puis-je modifier les hypothèses ?
Oui. Toutes les données sont dans un seul onglet, en bleu, et chaque résultat est une formule Excel : changer un loyer, un taux de capitalisation ou le prêt met à jour tout le modèle.
Et si mes documents ne concordent pas entre eux ?
Nous ne choisissons pas en douce. Si l'état locatif et le mémorandum ne disent pas la même chose, ou si un mois paraît anormal, nous vous posons la question en termes simples, et le modèle indique quel chiffre il a retenu et pourquoi.
Est-ce une expertise ou un conseil en investissement ?
Non. C'est un modèle de l'opération construit à partir de vos documents, pour faire votre propre analyse. Ce n'est ni une expertise, ni un avis de valeur, ni un conseil en investissement.
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Vous voulez être prévenu de l'ouverture ? Écrivez à info@binadesk.com. En attendant, notre service relevés bancaires est ouvert et gratuit pendant la bêta.