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Analyser une opération à partir du seul mémorandum d'offre : les points à surveiller
Au début d'une opération, le mémorandum d'offre est souvent tout ce que vous avez. Le T-12 complet et l'état locatif du vendeur arrivent plus tard, quand ils arrivent. Vous pouvez quand même construire un modèle utile à partir du mémorandum. Il faut juste savoir où il est maigre.
Le vérifier demande un vrai travail. Même un modèle construit à partir du seul mémorandum contient des milliers de formules. N'importe laquelle peut viser la mauvaise cellule ou oublier une ligne, et afficher quand même un chiffre d'apparence normale. Le seul moyen d'en être sûr, c'est de vérifier chaque formule, une par une, à partir du mémorandum. À la main, cela peut prendre plus de temps que la construction du modèle.
Ce que le mémorandum vous donne en général
- Le bien : sa surface, ses logements ou ses locaux, et son type.
- Un résumé de l'état locatif, souvent locataire par locataire ou par type de logement.
- Un compte d'exploitation, parfois seulement avec les totaux d'une année.
- Le prévisionnel du courtier : ce que le bien pourrait rapporter.
Ce qu'il laisse souvent de côté
- Les revenus et les charges mois par mois, ce qui cache les mois exceptionnels.
- Les conditions complètes de chaque bail, comme les paliers de loyer, les options et qui paie quelles charges.
- Ce qu'un nouveau propriétaire paiera en impôts et en assurance.
- Le coût pour remplir les locaux vides : franchises de loyer, travaux d'aménagement et commissions.
Comment garder le modèle honnête
- Partez des loyers actuels, pas du prévisionnel.
- Signalez chaque hypothèse. Un chiffre que le mémorandum ne donne pas doit indiquer qu'il est supposé, et pourquoi ce chiffre-là.
- Confrontez le mémorandum à lui-même. Ses tableaux doivent tomber juste et concorder entre eux.
- Demandez ce qui manque. Listez les questions à poser au vendeur, et remplacez chaque hypothèse quand la réponse arrive.
Quand le T-12 et l'état locatif arrivent
Intégrez-les, et regardez ce qui bouge. Là où ils diffèrent du mémorandum, les documents du vendeur font généralement foi, mais l'écart mérite une question.