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Comment vérifier un modèle immobilier fait par l'IA

Par Ephraim Shapiro, fondateur de BinaDesk ·

L'IA peut transformer un mémorandum d'offre en modèle d'analyse en quelques minutes. Souvent, elle n'est pas loin. Quand elle se trompe, cela ne se voit pas. Voici comment vérifier, dans l'ordre qui repère le plus d'erreurs pour le moins d'effort.

En bref. Ne demandez pas à l'IA si elle a raison. Confrontez le modèle aux documents et suivez ses formules : où chacune pointe, d'où vient chaque donnée, et si de l'argent est compté deux fois. Pour comprendre pourquoi ces erreurs arrivent, lisez Douze erreurs que l'IA fait dans les modèles immobiliers quand personne ne vérifie.

Prévoyez le temps qu'il faut. Un modèle bien construit contient des milliers de formules, et une formule fausse affiche un chiffre qui a l'air normal. Ces dix contrôles trouvent les pires erreurs, mais vérifier chaque formule à la main prend des heures pour chaque opération.

1. Les formules clés pointent vers les bonnes cellules

Un modèle bien construit contient des milliers de formules, alors commencez par celles qui comptent le plus : le montant du prêt, le remboursement de la dette, le résultat net d'exploitation, le prix de vente et les rendements. Cliquez sur chacune, suivez où elle pointe, et vérifiez que chaque total couvre toutes les lignes au-dessus. Faites ce contrôle en premier : une formule qui pointe vers la mauvaise cellule donne un chiffre qui a l'air normal, et aucun autre contrôle ne la repérera.

2. Aucun chiffre n'est caché dans une formule

Vérifiez chaque formule pour y repérer un chiffre ajouté qui n'a rien à y faire, comme 12 000 $ collés à la fin. Une formule doit pointer vers des cellules, pas contenir un chiffre à elle. Un chiffre comme ça, c'est l'IA qui l'a ajouté pour faire coller quelque chose.

3. Chaque mois est une formule

Vérifiez que chaque mois du tableau de trésorerie est une formule, pas un chiffre tapé. En dehors des hypothèses, il ne devrait y avoir aucun chiffre tapé : un mois tapé ressemble aux autres jusqu'à ce qu'une donnée change.

4. Chaque donnée fait bouger le modèle

Changez les données clés une par une : la vacance, la hausse des loyers, le taux de capitalisation à la sortie, le taux d'intérêt. Chacune doit faire bouger les rendements, dans le sens attendu. Une donnée qui ne change rien n'est pas reliée aux formules qui devraient l'utiliser.

5. Chaque donnée figure sur une page

Passez les hypothèses une par une et retrouvez chacune sur sa page dans les documents. Un chiffre introuvable a été supposé ou inventé. Certaines hypothèses sont normales, mais elles doivent être signalées comme telles.

6. Rien n'est compté deux fois, et chaque signe est juste

Cherchez le même argent à deux endroits : des remboursements de charges comptés en revenus et laissés hors des charges, ou une provision déduite deux fois. Vérifiez ensuite que chaque avoir et chaque franchise de loyer réduisent les revenus. Un seul ajouté par erreur fausse le total de deux fois son montant.

7. Le prêt est remboursé chaque mois

Prenez quelques mois et vérifiez que la trésorerie revenant aux investisseurs est égale au résultat net d'exploitation, moins le remboursement de la dette, moins les éventuels travaux. Si le remboursement n'est jamais déduit, les rendements avec levier sont bien trop élevés.

8. La première année, c'est le loyer actuel

Prenez les loyers que les locataires paient aujourd'hui, pas les loyers demandés, et calculez-les sur un an. Le résultat doit être proche du loyer de première année du modèle. Si le modèle part des prévisions du mémorandum, tous les rendements qui suivent sont trop élevés.

9. L'état locatif correspond à l'immeuble

Additionnez les lots ou les surfaces de l'état locatif, et comparez-les aux totaux qu'il affiche et à la surface indiquée sur la page de synthèse du mémorandum. S'ils diffèrent, une partie de l'immeuble manque.

10. Le résultat net d'exploitation se retrouve à la main

Calculez vous-même le résultat net d'exploitation de la première année : revenus, moins vacance, moins charges. Il doit correspondre au modèle au dollar près.

Attention : un modèle qui tombe juste peut quand même être faux, parce que les formules et les données qui sont derrière peuvent être fausses. C'est pour ça que les autres contrôles passent en premier.

Liste rapide
  1. Les formules clés pointent vers les bonnes cellules.
  2. Aucun chiffre n'est caché dans une formule.
  3. Chaque mois est une formule, pas un chiffre tapé.
  4. Chaque donnée fait bouger le modèle.
  5. Chaque donnée figure sur une page, ou indique qu'elle est supposée.
  6. Rien n'est compté deux fois, et chaque avoir est déduit.
  7. Le prêt est remboursé chaque mois.
  8. La première année, c'est le loyer actuel, pas la prévision.
  9. L'état locatif correspond à l'immeuble.
  10. Le résultat net d'exploitation se retrouve à la main.

Ces dix contrôles sont un début. Vérifier à la main chacune des milliers de formules d'un modèle prend bien plus longtemps. Si la vérification vous prend plus de temps que l'IA ne vous en a fait gagner, c'est justement le travail que fait notre logiciel, développé par nos soins : des modèles immobiliers construits à partir de vos documents, et vérifiés (bientôt). En savoir plus sur un travail d'IA fiable.