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Un T-12 a partir de sus estados de cuenta, revisado línea por línea
¿No tiene un T-12 del vendedor, o tiene uno en el que no confía? Envíe doce meses de estados de cuenta de la propiedad. Recibe un T-12 en base de caja en Excel, mes a mes, con cada movimiento bancario en su línea y el ingreso operativo neto (NOI) calculado.
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Para qué se usa
- Cuando el vendedor no tiene T-12. Muchos propietarios pequeños no llevan contabilidad, solo una cuenta bancaria. Sus estados de cuenta se convierten en el estado operativo del año.
- Revisar el T-12 del vendedor. Ponga el T-12 que muestran los estados de cuenta junto al que le enviaron, y vea dónde no coinciden.
- Expedientes para prestamistas y socios. Doce meses móviles con cada cifra ligada a un movimiento bancario.
- Sus propias propiedades. Un año limpio de ingresos y gastos, línea por línea, a partir de la cuenta que ya tiene.
Qué envía
- Doce meses de estados de cuenta de la cuenta operativa de la propiedad, tal como los manda el banco.
- El registro de cheques, si se pagan cheques desde la cuenta. Un estado de cuenta solo muestra el número del cheque; el registro dice a quién se pagó.
- Un rent roll, si tiene uno, idealmente uno por cada cierre de mes. Con él, los ingresos del T-12 pueden mostrar la renta potencial, la pérdida por arrendamiento y la vacancia.
- El tipo y el nombre de la propiedad, en el formulario de pedido: departamentos, oficinas, comercial, industrial, flex, un hotel, un centro de salud, un estacionamiento, minibodegas o un terreno.
Qué trae el libro de Excel
Se abre en una portada que muestra todas las pestañas. Haga clic en el nombre de una pestaña para ir a ella.
| Pestaña | Qué muestra |
|---|---|
| T-12 | Los doce meses lado a lado y un total: ingresos, gastos operativos y NOI, luego el servicio de la deuda, las obras de capital, las partidas únicas y el dinero del dueño por debajo del NOI. |
| Transactions | Cada línea de cada estado de cuenta, por fecha, con la línea del T-12 donde está. |
| Statements | El periodo de cada estado de cuenta, saldo inicial, depósitos, retiros y saldo final. |
| Notas (Notes) | Cómo se armó el T-12, y qué muestra y qué no muestra un T-12 en base de caja. |
Cada cifra del T-12 es una fórmula de Excel que suma sus movimientos, así que puede rastrear cualquier mes de cualquier línea hasta las líneas del banco que lo forman.
Las líneas siguen el tipo de propiedad. Un T-12 de departamentos tiene rentas, recargos por atraso, cuotas por mascotas, estacionamiento, lavandería y reembolsos de servicios; uno de oficinas, comercial, industrial o flex tiene la renta base, los reembolsos de gastos y los costos propios del edificio, como limpieza, elevadores y aire acondicionado. El de un hotel tiene ingresos por habitaciones, alimentos y bebidas, y los costos de sus departamentos; el de un centro de salud tiene pago privado, Medicare y Medicaid; el de un estacionamiento tiene estacionamiento por día y por mes; el de minibodegas tiene rentas, cuotas y protección para inquilinos; el de un terreno tiene renta del suelo, agrícola y de anuncios espectaculares.
Vea un ejemplo
Hecho con un complejo de departamentos inventado, así que cada nombre y cada cifra son ficticios.
Las partidas únicas quedan fuera del NOI
Un T-12 se lee como un año normal, así que todo lo que no se va a repetir queda por debajo del NOI en su propia línea: una remodelación o un techo, un pago de seguro recibido, una demanda resuelta, la compra de un arrendamiento, una devolución de impuestos, daños por tormenta, los costos de comprar o refinanciar la propiedad. Las obras de capital van en Capital Expenditures.
Algunos pagos únicos no dicen qué son. Un beneficiario que aparece en solo uno o dos meses del año, por una cantidad que importa para la propiedad, se pregunta, digan lo que digan sus palabras. Su respuesta lo pone en su línea.
Cómo revisamos cada T-12
Cada T-12 pasa por hasta 28 controles de exactitud antes de llegarle. Entre ellos:
- Los movimientos de cada estado de cuenta suman hasta el saldo final que imprimió el banco, al centavo, y los estados de cuenta forman una cadena sin cortes, sin ningún mes faltante.
- Cada movimiento bancario está en el T-12 una sola vez, y cada uno está en una línea.
- El dinero que no es ingreso ni gasto operativo, como las transferencias entre cuentas del dueño, el préstamo, los depósitos en garantía y el dinero propio del dueño, nunca se cuenta en el NOI.
- La línea de cada movimiento se revisa contra sus propias palabras, así que una factura de luz no puede quedar en rentas ni una reparación en obras de capital.
- El libro terminado se vuelve a calcular y cada total se compara con los movimientos, y nada queda cortado ni oculto.
Preguntas
¿Qué tengo que enviar?
Doce meses de estados de cuenta de la cuenta operativa de la propiedad, tal como los manda el banco. Si se pagan cheques desde la cuenta, envíe también el registro de cheques, para que cada cheque quede en la línea correcta. Si tiene un rent roll, envíelo también, idealmente uno por cada cierre de mes. Indique el tipo y el nombre de la propiedad en el formulario de pedido.
¿Qué tipos de propiedad puedo enviar?
Departamentos, oficinas, comercial, industrial, flex, hoteles, centros de salud, estacionamientos, minibodegas y terrenos.
¿Es en base de caja o de devengo?
En base de caja si solo hay estados de cuenta: el T-12 muestra el dinero que entró y salió cada mes. Envíe también un rent roll y puede elegir un T-12 cuyos ingresos muestren la renta potencial, la pérdida por arrendamiento y la vacancia, hasta llegar a la renta cobrada, con los gastos en base de caja.
¿Qué pasa con las partidas únicas, como una remodelación o un pago de seguro?
Quedan por debajo del NOI en sus propias líneas, para que el NOI muestre un año normal. Las obras de capital van en Capital Expenditures. Si un pago aparece solo una o dos veces en el año y sus palabras no dicen si es único, le preguntamos.
¿Me van a hacer preguntas?
Solo cuando los estados de cuenta no pueden responder algo, como un beneficiario que no logramos identificar o un pago que podría ser único. Preguntamos en palabras sencillas.
¿Es un avalúo o una auditoría?
No. Es un T-12 armado a partir de sus estados de cuenta, para que usted evalúe o reporte. No es un avalúo, ni una auditoría, ni asesoría de inversión.
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¿Quiere que le avisemos cuando abra? Escriba a info@binadesk.com. Mientras tanto, nuestros servicios de estados de cuenta y de extracción de documentos ya están abiertos y son gratis durante la beta.