الرئيسية › الخدمات › العقارات › T-12 من كشوف الحساب البنكية
T-12 من كشوف حسابكم البنكية، مُدقَّق سطرًا بسطر
ليس لدى البائع T-12، أو لديه واحد لا تثقون به؟ أرسلوا كشوف الحساب البنكية للعقار عن اثني عشر شهرًا. ستحصلون على T-12 على الأساس النقدي في Excel، شهرًا بشهر، كل حركة بنكية في سطرها، وصافي الدخل التشغيلي محسوب.
قريبًا
استخدامات شائعة
- حين لا يكون لدى البائع T-12. كثير من صغار المُلّاك لا يمسكون دفاتر، بل لديهم حساب بنكي فقط. فتصبح كشوفهم بيان تشغيل السنة.
- التحقق من T-12 البائع. ضعوا T-12 الذي تُظهره كشوف الحساب بجانب الذي أُرسل إليكم، وانظروا أين يختلفان.
- ملفات المُقرضين والشركاء. آخر اثني عشر شهرًا، وكل رقم فيها يمكن تتبّعه حتى حركة بنكية.
- عقاراتكم أنتم. سنة واضحة من الدخل والمصروفات، سطرًا بسطر، من الحساب الموجود لديكم أصلًا.
ما ترسلونه
- كشوف الحساب البنكية عن اثني عشر شهرًا للحساب التشغيلي للعقار، كما يرسلها البنك.
- سجل الشيكات، إذا كانت تُدفع من الحساب شيكات. الكشف يُظهر رقم الشيك فقط؛ والسجل يقول لمن دُفع.
- سجل المستأجرين، إن كان لديكم، ويُفضَّل سجل لنهاية كل شهر. به يمكن أن يُظهر دخل T-12 الإيجار المحتمل، والفرق عن إيجار السوق، والشواغر.
- نوع العقار واسمه، في نموذج الطلب: سكني، أو مكاتب، أو تجزئة، أو صناعي، أو flex، أو فندق، أو منشأة رعاية صحية، أو مواقف سيارات، أو مستودعات تخزين ذاتي، أو أرض.
محتوى ملف الـExcel
يفتح الملف على صفحة غلاف تعرض كل الأوراق. انقروا على اسم أي ورقة للانتقال إليها.
| الورقة | المحتوى |
|---|---|
| T-12 | الأشهر الاثنا عشر جنبًا إلى جنب مع المجموع: الدخل، ومصروفات التشغيل، وNOI، ثم تحت NOI خدمة الدين، والأعمال الرأسمالية، والبنود التي تحدث مرة واحدة، وأموال المالك. |
| Transactions | كل سطر من كل كشف، بترتيب التاريخ، مع سطر T-12 الذي يقع عليه. |
| Statements | فترة كل كشف، والرصيد الافتتاحي، والإيداعات، والسحوبات، والرصيد الختامي. |
| ملاحظات (Notes) | كيف بُني T-12، وما الذي يُظهره T-12 على الأساس النقدي وما الذي لا يُظهره. |
كل رقم في T-12 هو معادلة Excel تجمع حركاته، فتستطيعون تتبّع أي شهر من أي سطر حتى السطور البنكية التي فيه.
السطور تتبع نوع العقار. في T-12 للسكني: الإيجارات، ورسوم التأخير، ورسوم الحيوانات الأليفة، والمواقف، والغسيل، واسترداد فواتير الخدمات من المستأجرين؛ وفي T-12 للمكاتب أو التجزئة أو الصناعي أو flex: الإيجار الأساسي، واسترداد المصروفات من المستأجرين، وتكاليف المبنى نفسه مثل النظافة والمصاعد والتكييف. وفي T-12 للفندق: إيرادات الغرف والأطعمة والمشروبات وتكاليف أقسامه؛ وللمنشأة الصحية: الدفع الخاص وMedicare وMedicaid؛ ولمواقف السيارات: الوقوف اليومي والشهري؛ وللتخزين الذاتي: الإيجار والرسوم وحماية المستأجر؛ وللأرض: إيجار الأرض والإيجار الزراعي وإيجار اللوحات الإعلانية.
شاهدوا نموذجًا
صُنع بمجمّع سكني مُختلَق، فكل اسم وكل رقم فيه مُخترَع.
البنود التي تحدث مرة واحدة تبقى خارج NOI
يُقرأ T-12 على أنه سنة عادية، لذا كل ما لن يتكرر يبقى تحت NOI في سطر خاص به: تجديد أو سقف، أو تعويض تأمين مدفوع، أو قضية انتهت بتسوية، أو مبلغ لإنهاء عقد إيجار، أو استرداد ضريبي، أو أضرار عاصفة، أو تكاليف شراء العقار أو إعادة تمويله. والأعمال الرأسمالية تذهب إلى Capital Expenditures.
بعض الدفعات التي تحدث مرة واحدة لا تقول ما هي. المستفيد الذي يظهر في شهر أو شهرين فقط من السنة، بمبلغ له وزنه بالنسبة للعقار، نسألكم عنه مهما كان المكتوب في وصفه. وجوابكم يضعه في سطره الصحيح.
كيف ندقّق كل T-12
يمر كل T-12 بما يصل إلى 28 فحصًا للدقة قبل أن يصلكم. منها:
- حركات كل كشف تُجمَع لتساوي الرصيد الختامي الذي طبعه البنك، حتى السنت، والكشوف متصلة في سلسلة واحدة لا ينقصها أي شهر.
- كل حركة بنكية موجودة في T-12 مرة واحدة بالضبط، وكل واحدة منها على سطر.
- الأموال التي ليست دخلًا أو مصروفًا تشغيليًا، مثل التحويلات بين حسابات المالك، والقرض، والتأمينات، وأموال المالك نفسه، لا تُحتسب أبدًا في NOI.
- سطر كل حركة يُدقَّق مقابل وصفها هي، فلا يمكن أن تقع فاتورة خدمات تحت الإيجار أو إصلاح تحت الأعمال الرأسمالية.
- يُعاد حساب المصنف النهائي ويُقارن كل مجموع بالحركات، ولا شيء فيه مقطوع أو مخفي.
أسئلة
ماذا أحتاج أن أرسل؟
كشوف الحساب البنكية عن اثني عشر شهرًا للحساب التشغيلي للعقار، كما يرسلها البنك. إذا كانت تُدفع من الحساب شيكات، فأرسلوا سجل الشيكات أيضًا، ليوضع كل شيك في سطره الصحيح. وإذا كان لديكم سجل مستأجرين فأرسلوه أيضًا، ويُفضَّل سجل لنهاية كل شهر. اذكروا نوع العقار واسمه في نموذج الطلب.
ما أنواع العقارات التي يمكنني إرسالها؟
سكني، ومكاتب، وتجزئة، وصناعي، وflex، وفنادق، ورعاية صحية، ومواقف سيارات، وتخزين ذاتي، وأراضٍ.
هل هو على الأساس النقدي أم أساس الاستحقاق؟
من كشوف الحساب البنكية وحدها، على الأساس النقدي: يُظهر T-12 المال الذي دخل وخرج كل شهر. وإذا أرسلتم سجل المستأجرين أيضًا، يمكنكم اختيار T-12 يُظهر دخله الإيجار المحتمل والفرق عن إيجار السوق والشواغر، وصولًا إلى الإيجار المُحصَّل، مع المصروفات على الأساس النقدي.
ماذا يحدث للبنود التي تحدث مرة واحدة مثل التجديد أو تعويض التأمين؟
تبقى تحت NOI في سطور خاصة بها، ليُظهر NOI سنة عادية. والأعمال الرأسمالية تذهب إلى Capital Expenditures. إذا ظهرت دفعة مرة أو مرتين فقط في السنة ولم نستطع أن نعرف من وصفها إن كانت لمرة واحدة، نسألكم.
هل ستطرحون عليّ أسئلة؟
فقط حين لا تجيب الكشوف عن أمر ما، مثل مستفيد لا نستطيع تحديده أو دفعة قد تكون لمرة واحدة. نسألكم بكلام بسيط.
هل هذا تقييم عقاري أو تدقيق محاسبي؟
لا. إنه T-12 مبني من كشوف حسابكم البنكية، لتستخدموه في تحليل الاستثمار أو في التقارير. وليس تقييمًا عقاريًا ولا تدقيقًا محاسبيًا ولا نصيحة استثمارية.
قريبًا
تريدون أن تعرفوا متى تبدأ الخدمة؟ راسلونا على info@binadesk.com. وفي الأثناء، خدمتا كشوف الحساب البنكية واستخراج البيانات من المستندات متاحتان ومجانيتان خلال فترة البيتا.