Cách kiểm tra mô hình bất động sản do AI làm

Một mô hình dựng đúng cách có hàng nghìn công thức, nên hãy bắt đầu từ những công thức quan trọng nhất: số tiền vay, tiền trả nợ, thu nhập hoạt động ròng, giá bán và lợi nhuận. Bấm vào từng công thức và lần theo chỗ nó trỏ tới, và xem mỗi số tổng có bao hết các dòng phía trên không. Hãy làm bước này đầu tiên: một công thức trỏ sai ô sẽ cho ra con số trông bình thường, và không bước kiểm tra nào khác bắt được.

Xem từng công thức có con số nào được thêm vào mà lẽ ra không có không, như $12,000 gắn vào cuối. Công thức phải trỏ tới các ô, không mang theo con số riêng. Một con số như vậy là do AI thêm vào để ép cho khớp.

Kiểm tra xem mỗi tháng trong dòng tiền đều là công thức, không phải số gõ tay. Ngoài phần dữ liệu đầu vào, không nên có con số gõ tay nào: một tháng gõ tay trông giống các tháng khác cho tới khi một dữ liệu đầu vào thay đổi.

Đổi lần lượt từng dữ liệu đầu vào chính: tỷ lệ trống, mức tăng tiền thuê, tỷ suất vốn hóa lúc bán, lãi suất. Mỗi lần đổi phải làm lợi nhuận thay đổi, theo hướng bạn dự đoán. Dữ liệu đầu vào nào không làm thay đổi gì là chưa được nối với các công thức lẽ ra phải dùng nó.

Rà lần lượt từng dữ liệu đầu vào và tìm từng cái trên trang của nó trong tài liệu. Con số nào bạn không tìm thấy là giả định hoặc bị bịa ra. Một số giả định không sao cả, nhưng phải ghi rõ là giả định.

Tìm cùng một khoản tiền xuất hiện ở hai chỗ: khoản hoàn phí bị tính là thu nhập mà lại bị bỏ ra khỏi chi phí, hoặc quỹ dự phòng bị trừ hai lần. Sau đó kiểm tra xem mọi khoản giảm trừ và ưu đãi tiền thuê đều làm giảm thu nhập. Một khoản bị cộng nhầm sẽ làm số tổng lệch gấp đôi giá trị của nó.

Chọn vài tháng và kiểm tra xem tiền mặt cho nhà đầu tư có bằng thu nhập hoạt động ròng, trừ tiền trả nợ, trừ các khoản chi đầu tư không. Nếu tiền trả nợ không bao giờ được trừ, lợi nhuận có dùng vốn vay sẽ cao quá mức.

Lấy tiền thuê khách đang trả hiện nay, không phải giá chào thuê, rồi nhân ra cho một năm. Kết quả phải gần với tiền thuê năm đầu trong mô hình. Nếu mô hình bắt đầu từ dự báo của hồ sơ chào bán, mọi chỉ số lợi nhuận sau đó đều quá cao.

Cộng số căn hoặc số foot vuông trong danh sách khách thuê, rồi so với các số tổng in trên đó và với diện tích ghi ở trang tóm tắt của hồ sơ chào bán. Nếu chúng khác nhau, là đang thiếu một phần tòa nhà.

Tự tính thu nhập hoạt động ròng (NOI) của năm đầu: thu nhập, trừ phần trống, trừ chi phí. Kết quả phải khớp với mô hình tới từng đô la.

Một lưu ý: một mô hình khớp số vẫn có thể sai, vì các công thức và dữ liệu đầu vào phía sau nó có thể sai. Đó là lý do các bước kiểm tra khác được làm trước.

1. Các công thức chính trỏ đúng ô.
2. Không có con số nào giấu trong công thức.
3. Tháng nào cũng là công thức, không phải số gõ tay.
4. Mỗi dữ liệu đầu vào đều làm mô hình thay đổi.
5. Mỗi dữ liệu đầu vào đều có trên một trang, hoặc ghi rõ là giả định.
6. Không gì bị tính hai lần, và mọi khoản giảm trừ đều được trừ đi.
7. Khoản vay được trả mỗi tháng.
8. Năm đầu dùng tiền thuê hiện tại, không phải dự báo.
9. Danh sách khách thuê khớp với cả tòa nhà.
10. NOI khớp khi tự tính tay.