Mười hai lỗi AI mắc trong mô hình bất động sản khi không ai kiểm tra

AI dạng chat viết ra câu trả lời có vẻ hợp lý nhất. Nó không quay lại hồ sơ chào bán để xem lại, và không lần theo các công thức của chính nó. Khi hồ sơ không ghi một con số, nó không để trống. Nó điền vào một thứ gì đó trông vừa vặn. Vì vậy một mô hình sai và một mô hình đúng trông y hệt nhau, và bảo AI tự kiểm tra lại cũng không giúp gì: nó kiểm tra bằng chính con mắt đã gây ra lỗi.

Và một mô hình sai không hề hỏng. Nó chỉ cho ra một đáp án khác, một cách lặng lẽ, khác đủ để thay đổi một quyết định.

Tiền trả nợ được tính từ giá mua $24 triệu thay vì khoản vay $14.4 triệu. Hoặc giá bán được tính từ thu nhập năm nay thay vì năm sau. Con số trông giống tiền trả nợ, nên chẳng ai bấm vào xem. Từ ô đó trở đi, lợi nhuận đều sai.

Tổng chi phí vận hành là một công thức, nên trông đáng tin. Nhưng nó cộng từ dòng 20 tới dòng 34 trong khi chi phí kéo tới dòng 35, và dòng cuối cùng, quỹ dự phòng thay thế, không bao giờ được cộng vào tổng. Thu nhập hoạt động ròng bị cao quá, và mọi chỉ số lợi nhuận sau đó cũng vậy.

Thu nhập hoạt động ròng của bên bán là $1,250,000 còn mô hình ra $1,238,000. Thay vì đi tìm chỗ chênh, AI thêm “+12,000” vào cuối chính công thức đó, và giờ hai số đã khớp. Rồi nó nói với bạn rằng mô hình đã khớp với hồ sơ chào bán. Không phải vậy: khoản chênh $12,000 vẫn còn đó, giờ bị chính AI gây ra nó giấu đi.

Dòng tiền cho nhà đầu tư được tính từ thu nhập hoạt động ròng, nhưng công thức không bao giờ trừ tiền trả nợ. Tháng nào cũng cho thấy nhiều tiền mặt hơn hẳn mức thương vụ thực sự tạo ra, và lợi nhuận có dùng vốn vay trông cực kỳ hấp dẫn.

Khách thuê hoàn lại $380,000 chi phí vận hành. Mô hình cộng $380,000 đó vào thu nhập mà vẫn để những chi phí đó ngoài phần chi, hoặc trừ quỹ dự phòng thay thế hai lần: một lần như một khoản chi và một lần nữa bên dưới dòng thu nhập.

Một khoản giảm tiền thuê $45,000 bị cộng vào thu nhập thay vì trừ đi. Giờ thu nhập bị cao hơn $90,000, mà mô hình vẫn cân.

Tiền điện nước của tháng 14 được gõ tay là $35,000 ở chỗ đáng lẽ phải là công thức. Nó trông giống mọi tháng khác. Nhưng khi bạn đổi mức tăng chi phí, hay ngày bắt đầu, tháng đó không thay đổi theo phần còn lại.

Bạn tăng tỷ lệ trống từ 5% lên 8% để xem điều gì xảy ra, và lợi nhuận không nhúc nhích. Công thức đáng lẽ phải đọc tỷ lệ trống lại có sẵn con số 5% gõ bên trong, nên ô bạn vừa đổi chẳng nối với thứ gì cả.

Một lần kiểm định thang máy $1,800, tính tiền mỗi năm một lần, bị nhập thành $1,800 mỗi tháng. Vậy là $19,800 mỗi năm tiền chi không hề có, trong một tòa nhà chi phí hàng triệu, nên chẳng có gì trông lạc lõng.

Hồ sơ chào bán ghi tiền thuê $32 mỗi foot vuông “theo giá thị trường”. Khách thuê hiện trả $26. Mô hình bắt đầu từ $32, nên năm đầu tính cả tiền thuê chưa ai trả, và mọi chỉ số lợi nhuận sau đó đều quá cao.

Hồ sơ chào bán không có số thuế, nhưng mô hình vẫn đưa ra một con số: một số tròn không có nguồn, nằm giữa các dữ liệu đầu vào như thể bên bán đã cung cấp. Không có gì cho bạn biết đó chỉ là giả định.

Có ba căn chỉ xuất hiện trên sơ đồ mặt bằng các tầng, không có trong danh sách khách thuê. Mô hình không bao giờ thấy chúng. Các số tổng vẫn khớp, vì chúng chỉ cộng những gì nó đã đọc.

Bạn có thể tự bắt phần lớn các lỗi này nếu đối chiếu mô hình với tài liệu và lần theo các công thức của nó, chứ không phải bằng cách hỏi AI. Các bước kiểm tra nằm trong Cách kiểm tra mô hình bất động sản do AI làm. Chỉ cần nhớ là việc này nghĩa là rà hàng nghìn công thức, với mỗi thương vụ.

Hoặc để chúng tôi làm. Các bước kiểm tra của chúng tôi do phần mềm độc quyền của chúng tôi thực hiện, được làm ra để bắt những lỗi như thế này trước khi mô hình tới tay bạn. Chỗ nào tài liệu của bạn không nói rõ sẽ được hỏi lại, không bao giờ đoán (cách chúng tôi kiểm tra).