Главная › Советы › Недвижимость › Ошибки ИИ в выжимках из договоров
Двенадцать ошибок ИИ в выжимках из договоров аренды, когда никто не проверяет
Вы можете попросить любой ИИ сделать выжимки из ваших договоров аренды. Если никто не сверяет выжимки с договорами, в них может оказаться любая из этих ошибок.
И по самой выжимке этого не видно. Каждая ошибка ниже выглядит правильно: все поля заполнены, даты — это даты, аренда — это аренда, а ИИ уверенно сообщает, что выжимка готова.
Найти их — настоящая работа. Договор аренды со всеми дополнительными соглашениями, дополнениями и отдельными письмами может занимать сто страниц и больше, а в одном здании бывают десятки договоров. Каждое условие из выжимки нужно найти на его странице, в том виде, в каком его оставило последнее дополнительное соглашение. Вручную это может занять несколько часов на каждый договор.
Почему эти ошибки так трудно найти
Чат-ИИ пишет ответ, который кажется ему самым вероятным. Он не возвращается к странице, чтобы посмотреть ещё раз, и не сопоставляет каждое дополнительное соглашение с условиями, которые оно изменило. Когда договор о чём-то молчит, он не оставляет поле пустым. Он вписывает то, что обычно пишут в договорах. Поэтому неправильная выжимка и правильная выглядят совершенно одинаково, а просить ИИ перепроверить себя бесполезно: он проверяет теми же глазами, которыми ошибся.
А когда выжимка готова, все работают уже по ней. Из неё строят список арендаторов, инвестиционный анализ, досье для кредитора и календарь важных дат, так что одно неверное условие сразу неверно везде. При ставке капитализации 6% каждые $1,000 аренды в год, завышенные в выжимке, добавляют около $16,700 к тому, сколько объект, на первый взгляд, стоит.
Ошибки, которые ИИ может сделать, когда никто не проверяет
Сначала самые частые и самые незаметные.
1. Он читает договор в подписанном виде, а не с изменениями
Второе дополнительное соглашение снизило аренду на 15%, чтобы удержать арендатора, и перенесло окончание срока на 2029 год. ИИ делает выжимку из договора, который прочитал первым. Каждая цифра в выжимке верна для договора, которого больше нет, и каждый отчёт на её основе тянет за собой старую аренду.
2. Он применяет дополнительные соглашения в неправильном порядке
Файлы названы не по датам. ИИ применяет соглашение 2024 года, потом 2021-го, и более старая аренда затирает более новую. Рядом с арендой в выжимке указано реально существующее соглашение, поэтому всё выглядит правильно.
3. Он вписывает условие, которого в договоре нет
В договоре нет опциона на продление. В выжимке указано «один опцион на пять лет по рыночной ставке», потому что в похожих договорах он обычно есть. Ничто в выжимке не говорит, что это предположение.
4. Он записывает фиксированную аренду при продлении как «рыночную»
Договор даёт два продления по пять лет по $28 за квадратный фут. В выжимке написано «по рыночной ставке». Если рынок на уровне $40, арендатор продлит по $28. На 20,000 квадратных футов это $240,000 в год, на которые выжимка заставляет вас рассчитывать и которых договор вам не даёт.
5. Он упускает право, записанное в дополнении или отдельном письме
Право арендатора уйти после пятого года записано в отдельном письме, в конце длинного файла. В выжимке — договор на десять лет без досрочного расторжения. При арендаторе, который платит $40,000 в месяц, это $2.4 млн аренды, которых договоры вам не обещают.
6. Он считает дату уведомления не от того дня
Уведомление о продлении нужно направить «не менее чем за двенадцать и не более чем за пятнадцать месяцев до окончания срока», а дополнительное соглашение продлило срок на три года. Если считать от старой даты окончания, окно оказывается на три года раньше, и календарь может показывать его закрытым, когда оно ещё впереди. Арендатор, который воспользуется опционом в окне, о котором вы не знали, может потребовать его исполнения.
7. Он ошибается в повышении аренды
Таблица в договоре повышает аренду каждый январь. ИИ сам рассчитывает повышения на 3%, вместо того чтобы скопировать таблицу, округляет каждое по-своему и пропускает одно. Одно пропущенное повышение на $1,400 в месяц — это $16,800 в год и около $280,000 стоимости при ставке капитализации 6%.
8. Он цитирует слова, которых в договоре нет
«Формулировка договора» рядом с каждым условием выглядит как цитата, но это пересказ ИИ, написанный так, чтобы звучать как договор. Или указанные раздел и страница говорят о другом. Нельзя проверить условие по словам, которых нет на странице.
9. Он неверно читает скан
В отсканированном дополнительном соглашении $8,250 читается как $6,250, а 2031 — как 2021. Цифра выглядит как любая другая, и ИИ не сообщает, что страницу было трудно прочитать.
10. Он путает стороны
Имя поручителя оказывается на месте арендатора, или владелец, который продал здание, остаётся в выжимке арендодателем. Уведомление, отправленное не той стороне или по адресу, который заменило дополнительное соглашение, может вообще не считаться уведомлением.
11. Он оставляет старую площадь или старый базовый год
Дополнительное соглашение, добавившее 2,400 квадратных футов, установило для нового помещения новый базовый год — 2024. В выжимке старая площадь и один базовый год — 2021. Каждый счёт за расходы на этой основе неверен: либо арендатору выставили лишнее и он может вернуть это по итогам проверки, либо владелец теряет каждый доллар, на который выросли расходы за это время.
12. Он не говорит вам, что документа не хватает
Третье дополнительное соглашение ссылается на второе от 3 марта 2020 года, которого в файлах нет. ИИ делает выжимку из того, что есть, и молчит. Всё, что изменило второе соглашение, в выжимке отсутствует, и ничто в ней об этом не говорит.
Что с этим делать
Большинство этих ошибок вы поймаете сами, если будете сверять выжимку с договором и каждым дополнительным соглашением, а не спрашивать ИИ. Проверки описаны в статье Как проверить выжимку из договора аренды, сделанную ИИ.
Или поручите это нам. Наши выжимки из договоров аренды проверяет программа, которую мы разработали сами, прежде чем они попадут к вам. Она сверяет каждое условие и каждую цифру со словами самого договора на его странице, проверяет, что изменения из каждого дополнительного соглашения есть в выжимке, и заново рассчитывает каждую дату по формулировкам договора. Каждое условие идёт с документом, страницей и разделом, откуда оно взято. Обо всём, чего нет в ваших документах, вас спрашивают, а не угадывают, а каждое дополнительное соглашение, дополнение или приложение, на которое ссылается договор и которого вы не прислали, запрашивается по названию.