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Um T-12 a partir de extratos bancários: regime de caixa, ou aluguel tirado do rent roll?
Os extratos bancários mostram o dinheiro que entrou e saiu. Não mostram o aluguel que era devido, as unidades que ficaram vazias nem os inquilinos que pagam abaixo do mercado. O rent roll mostra. Veja o que cada tipo de T-12 diz e o que observar quando você junta os dois.
Conferir dá trabalho de verdade. Um T-12 que tira o aluguel do rent roll precisa bater com o rent roll unidade por unidade e, mesmo assim, fechar, mês a mês, com o aluguel que o banco mostra como recebido. Basta uma unidade lida errado, ou um mês cruzado com o rent roll errado, para a vacância e a perda abaixo do mercado ficarem erradas enquanto os totais parecem normais.
Um T-12 em regime de caixa
Feito só com os extratos bancários, um T-12 mostra o aluguel de cada mês como o dinheiro que chegou naquele mês. É o registro mais fiel do caixa, e é tudo o que dá para montar quando não há rent roll.
O que ele não consegue mostrar: por que o aluguel foi o que foi. Um mês fraco pode ser vacância, um inquilino que atrasou ou um desconto. Um mês forte pode ser um inquilino pondo os pagamentos em dia. O banco só mostra o depósito.
Aluguel do rent roll, todo o resto em caixa
Com um rent roll, o aluguel pode ser mostrado do jeito que os analistas leem:
- Aluguel potencial bruto: cada unidade pelo seu aluguel de mercado.
- Perda abaixo do mercado: quanto as unidades ocupadas pagam abaixo do seu aluguel de mercado.
- Vacância: o aluguel de mercado das unidades vazias.
- Unidades sem receita e descontos: unidades decoradas, escritórios e unidades de funcionários, e aluguel dado de graça.
- Perda de cobrança e defasagem: a diferença entre o aluguel devido e o aluguel que o banco mostra como recebido.
É a última linha que mantém tudo honesto. Seja qual for a divisão do aluguel, ela fecha com o aluguel que realmente chegou. As despesas continuam em regime de caixa, como o banco mostra.
Um rent roll, ou um para cada mês
Um rent roll mostra um único dia. Um rent roll de cada fim de mês dá a cada mês sua própria vacância e sua própria perda abaixo do mercado. Com um só, ele vale para todos os meses, e os meses que ele não cobre devem ser marcados como estimativa, para ninguém achar que são fatos.
O que observar se você pedir para uma IA juntar os dois
- O rent roll é lido errado. Uma unidade some, uma unidade vazia é lida como ocupada, um aluguel de mercado vem da coluna errada. Confira se as unidades somam os totais impressos no rent roll.
- O rent roll errado para um mês. Cada mês deve usar o rent roll com data daquele mês, ou dizer que é uma estimativa.
- Aluguel contado duas vezes. O aluguel previsto do rent roll somado ao aluguel do banco, em vez de conciliado com ele. O aluguel recebido deve ser igual ao número do banco, centavo por centavo.
- Perda de cobrança forçada a zero. Se o aluguel previsto e o recebido batem sempre exatamente, algo foi forçado.
Qual você precisa?
Sem rent roll: um T-12 em regime de caixa é a resposta honesta. Com um rent roll, a visão detalhada diz por que o aluguel é o que é: quanto é vacância, quanto são contratos abaixo do mercado e quanto são inquilinos que não pagam. Normalmente é isso que um comprador ou um credor quer saber.