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은행 거래내역서로 만든 T-12, 한 줄씩 검증
매도인에게 T-12가 없거나, 있어도 믿기 어려우신가요? 부동산의 12개월 치 은행 거래내역서를 보내 주세요. 모든 은행 거래를 제 줄에 넣고 순영업소득(NOI)까지 계산한 현금주의 T-12를 엑셀로, 월별로 받으실 수 있어요.
곧 출시
이럴 때 써요
- 매도인에게 T-12가 없을 때. 작은 규모의 소유주는 장부 없이 은행 계좌 하나만 쓰는 경우가 많아요. 그 거래내역서가 1년 치 운영 보고서가 돼요.
- 매도인의 T-12를 확인할 때. 은행 거래내역서로 만든 T-12를 받은 T-12 옆에 놓고, 어디서 달라지는지 확인하세요.
- 대출 기관과 파트너 제출용. 최근 12개월 치, 모든 숫자를 은행 거래까지 추적할 수 있어요.
- 직접 가진 부동산. 지금 쓰는 계좌로, 1년 치 수입과 지출을 한 줄씩 깔끔하게 정리해요.
보내 주실 것
- 12개월 치 은행 거래내역서. 부동산 운영 계좌의 것을, 은행에서 받은 그대로 보내 주세요.
- 수표 기록부. 계좌에서 수표로 지급한다면 보내 주세요. 거래내역서에는 수표 번호만 나오고, 누구에게 지급했는지는 기록부에 있어요.
- 렌트롤. 있으시면 보내 주세요. 가능하면 매월 말 기준으로 하나씩이요. 렌트롤이 있으면 T-12 수입에 잠재 임대료, 시세 대비 임대료 차이, 공실을 보여 줄 수 있어요.
- 부동산 유형과 이름. 주문서에 적어 주세요: 주거, 오피스, 리테일, 산업, 플렉스, 호텔, 의료 시설, 주차장, 셀프 스토리지, 토지.
엑셀 파일 구성
파일을 열면 모든 탭이 적힌 표지가 나와요. 탭 이름을 클릭하면 그 탭으로 바로 가요.
| 탭 | 내용 |
|---|---|
| T-12 | 12개월을 나란히 놓고 합계까지: 수입, 운영비, NOI, 그리고 NOI 아래에 대출 상환, 자본적 지출, 일회성 항목, 소유주 본인의 돈. |
| Transactions | 모든 거래내역서의 모든 줄을 날짜순으로, 어느 T-12 줄에 들어가는지와 함께. |
| Statements | 각 거래내역서의 기간, 기초 잔액, 입금, 출금, 기말 잔액. |
| 메모 (Notes) | T-12를 어떻게 만들었는지, 그리고 현금주의 T-12로 무엇을 알 수 있고 무엇을 알 수 없는지. |
T-12의 모든 숫자는 해당 거래를 더하는 엑셀 수식이라서, 어느 줄의 어느 달이든 그 안의 은행 거래까지 추적할 수 있어요.
줄 항목은 부동산 유형에 따라 달라요. 주거용 T-12에는 임대료, 연체료, 반려동물 요금, 주차, 세탁, 임차인이 내는 공과금 정산이 들어가고, 오피스, 리테일, 산업, 플렉스 T-12에는 기본 임대료, 비용 회수분, 청소, 엘리베이터, 냉난방 같은 건물 자체의 비용이 들어가요. 호텔 T-12에는 객실과 식음료 매출, 부서별 비용이, 의료 시설에는 본인 부담금, Medicare, Medicaid가, 주차장에는 일 주차와 월 주차가, 셀프 스토리지에는 임대료, 수수료, 임차인 보호 상품이, 토지에는 토지 임대료, 농지 임대료, 광고판 임대료가 들어가요.
샘플 보기
가상의 아파트 단지로 만든 예시라서, 모든 이름과 숫자는 지어낸 거예요.
일회성 항목은 NOI에서 빼요
T-12는 평범한 1년으로 읽히기 때문에, 다시 일어나지 않을 일은 모두 NOI 아래 따로 줄을 만들어 둬요: 리모델링이나 지붕 공사, 받은 보험금, 합의로 끝난 소송, 임대차 해지 위약금, 세금 환급, 폭풍 피해, 부동산 매입이나 재융자 비용 같은 것들이요. 자본적 공사는 Capital Expenditures에 들어가요.
어떤 일회성 지급은 무엇인지 적혀 있지 않아요. 1년 중 한두 달에만 나오는 지급처이고 부동산 기준으로 적지 않은 금액이면, 적요에 뭐라고 쓰여 있든 고객님께 여쭤봐요. 답에 따라 맞는 줄에 넣어요.
모든 T-12를 확인하는 방법
모든 T-12는 전달하기 전에 최대 28가지 정확성 검사를 거쳐요. 그중 일부:
- 각 거래내역서의 거래를 더하면 은행이 찍어 준 기말 잔액과 1센트까지 맞고, 거래내역서는 빠진 달 없이 끊김 없이 이어져요.
- 모든 은행 거래가 T-12에 정확히 한 번씩 나오고, 모두 어느 한 줄에 들어가 있어요.
- 운영 수입이나 비용이 아닌 돈, 예를 들어 소유주 계좌 사이의 이체, 대출, 보증금, 소유주 본인의 돈은 절대 NOI에 넣지 않아요.
- 각 거래가 들어간 줄은 그 거래 자체의 적요와 맞춰 확인하니까, 공과금 청구가 임대료에 들어가거나 수리비가 자본적 공사에 들어갈 수 없어요.
- 완성된 통합 문서를 다시 계산하고 각 합계를 거래와 비교하며, 잘리거나 숨겨진 내용이 없도록 해요.
질문
무엇을 보내야 하나요?
부동산 운영 계좌의 12개월 치 은행 거래내역서를 은행에서 받은 그대로 보내 주세요. 계좌에서 수표로 지급한다면 수표 기록부도 함께 보내 주세요. 그래야 수표마다 맞는 줄에 넣을 수 있어요. 렌트롤이 있다면 그것도 보내 주세요. 가능하면 매월 말 기준으로 하나씩이요. 부동산 유형과 이름은 주문서에 적어 주세요.
어떤 유형의 부동산을 보낼 수 있나요?
주거, 오피스, 리테일, 산업, 플렉스, 호텔, 의료 시설, 주차장, 셀프 스토리지, 토지.
현금주의인가요, 발생주의인가요?
은행 거래내역서만 있으면 현금주의예요. T-12는 매달 실제로 들어오고 나간 돈을 보여 줘요. 렌트롤도 보내 주시면, 수입에 잠재 임대료, 시세 대비 임대료 차이, 공실을 보여 주고 실제 받은 임대료까지 내려가면서 비용은 현금주의로 둔 T-12를 고르실 수 있어요.
리모델링이나 보험금 같은 일회성 항목은 어떻게 되나요?
NOI 아래 각각 따로 줄을 만들어 두기 때문에, NOI는 평범한 1년을 보여 줘요. 자본적 공사는 Capital Expenditures에 들어가요. 1년에 한두 번만 나오는 지급인데 적요만으로 일회성인지 알 수 없으면 고객님께 여쭤봐요.
저에게 질문을 하시나요?
거래내역서만으로 알 수 없는 게 있을 때만요. 예를 들어 누구인지 알 수 없는 지급처나 일회성일 수도 있는 지급 같은 경우예요. 질문은 쉬운 말로 드려요.
감정 평가나 회계 감사인가요?
아니요. 고객님의 은행 거래내역서로 만든 T-12로, 투자 분석이나 보고에 쓰시는 자료예요. 감정 평가, 회계 감사, 투자 자문이 아니에요.
곧 출시
언제 시작하는지 알고 싶으신가요? info@binadesk.com으로 메일 주세요. 그동안 은행 거래내역서 서비스와 문서 데이터 추출 서비스는 이미 열려 있고, 베타 기간 무료예요.