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銀行取引明細書から作るT-12、1行ずつ検証済み
売主からT-12がない、またはあっても信用できない。そんなときは、物件の12か月分の銀行取引明細書をお送りください。現金主義のT-12をExcelで月ごとにお届けします。すべての銀行取引をそれぞれの行に載せ、営業純収益（NOI）も計算済みです。
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主な用途
- 売主にT-12がないとき。小規模なオーナーは帳簿をつけず、銀行口座だけで管理していることがよくあります。その明細書が1年分の収支報告書になります。
- 売主のT-12を確かめるとき。銀行取引明細書から作ったT-12を、受け取ったものと並べて、どこが違うかを確認できます。
- 金融機関やパートナーへの提出資料。直近12か月分で、すべての数字を銀行取引までたどれます。
- ご自身の物件。今お使いの口座から、1年分の収入と支出を1行ずつきれいに整理します。
お送りいただくもの
- 12か月分の銀行取引明細書。物件の運営口座のもので、銀行から届いたままの形でお送りください。
- 小切手の記録帳。口座から小切手で支払っている場合にお送りください。明細書には小切手番号しか載らず、誰に支払ったかは記録帳でわかります。
- 賃借人一覧。お持ちであれば、できれば月末ごとに1つずつ。これがあると、T-12の収入に満室想定賃料、相場との賃料差、空室損を表示できます。
- 物件の種類と名称。注文フォームにご記入ください：集合住宅、オフィス、商業、物流・工業、フレックス、ホテル、医療・介護施設、駐車場、トランクルーム、土地。
Excelファイルの内容
ファイルを開くと、すべてのシートの一覧が載った表紙が表示されます。シート名をクリックすると、そのシートに移動します。
| シート | 内容 |
|---|---|
| T-12 | 12か月を横に並べ、合計も表示：収入、運営費、NOI。NOIの下に借入返済、資本的支出、一時的な項目、オーナー自身のお金。 |
| Transactions | すべての明細書のすべての行を日付順に並べ、T-12のどの行に入るかを表示。 |
| Statements | 各明細書の期間、期首残高、入金、出金、期末残高。 |
| 注記（Notes） | T-12の作り方と、現金主義のT-12でわかること・わからないこと。 |
T-12の数字はすべて、その取引を合計するExcelの数式です。どの行のどの月でも、その中の銀行取引までたどれます。
行の項目は物件の種類によって変わります。集合住宅のT-12には賃料、遅延損害金、ペット料金、駐車場、ランドリー、入居者からの水道光熱費の精算が入り、オフィス、商業、物流・工業、フレックスのT-12には基本賃料、経費の回収分、清掃、エレベーター、空調など建物自体の費用が入ります。ホテルのT-12には客室、料飲の売上と各部門の費用、医療・介護施設には自費、Medicare、Medicaidの収入、駐車場には時間貸しと月極の収入、トランクルームには賃料、手数料、利用者向けの保険、土地には地代、農地の賃料、看板の賃料が入ります。
サンプルを見る
架空の集合住宅で作成しているので、名前も数字もすべて作り物です。
一時的な項目はNOIに入れません
T-12は通常の1年として読まれるので、繰り返さないものはすべてNOIの下に別の行で置きます：改修や屋根工事、受け取った保険金、和解した訴訟、契約の解約金、税金の還付、嵐の被害、物件の購入や借り換えの費用など。資本的な工事はCapital Expendituresに入ります。
一時的な支払いには、何の支払いか書かれていないものもあります。1年のうち1、2か月しか出てこない支払先で、物件にとって大きな金額であれば、摘要に何と書かれていてもお客様に確認します。お答えに応じて正しい行に載せます。
T-12の検証方法
すべてのT-12は、お届けする前に最大28項目の正確性チェックを通ります。その一部：
- 各明細書の取引を合計すると、銀行が印字した期末残高と1セント単位まで一致し、明細書は抜けている月がなく途切れずにつながっていること。
- すべての銀行取引がT-12にちょうど1回ずつ載っていて、どれもいずれかの行に入っていること。
- 運営上の収入や費用ではないお金、たとえばオーナーの口座間の振替、借入、敷金、オーナー自身のお金は、NOIに入れないこと。
- 各取引の行はその取引自体の摘要と照らし合わせて確認するので、光熱費の請求が賃料に入ったり、修繕が資本的な工事に入ったりしないこと。
- 完成したブックをもう一度計算し、各合計を取引と比べ、途中で切れていたり隠れていたりするものがないこと。
質問
何を送ればよいですか？
物件の運営口座の12か月分の銀行取引明細書を、銀行から届いたままの形でお送りください。口座から小切手で支払っている場合は、小切手の記録帳もお送りください。各小切手を正しい行に載せられます。賃借人一覧があれば、それもお送りください。できれば月末ごとに1つずつあると理想的です。物件の種類と名称は注文フォームにご記入ください。
どんな種類の物件を送れますか？
集合住宅、オフィス、商業、物流・工業、フレックス、ホテル、医療・介護施設、駐車場、トランクルーム、土地。
現金主義ですか、発生主義ですか？
銀行取引明細書だけなら現金主義です。T-12は毎月実際に入ってきたお金と出ていったお金を表します。賃借人一覧もお送りいただければ、収入に満室想定賃料、相場との賃料差、空室損を示して実際の回収賃料まで落とし込み、費用は現金主義のT-12もお選びいただけます。
改修や保険金のような一時的な項目はどうなりますか？
NOIの下にそれぞれ別の行で置き、NOIが通常の1年を表すようにします。資本的な工事はCapital Expendituresに入ります。1年に1、2回しか出てこない支払いで、摘要から一時的なものかどうか判断できないときは、お客様に確認します。
こちらに質問が来ることはありますか？
明細書だけではわからないことがあるときだけです。たとえば特定できない支払先や、一時的かもしれない支払いなど。質問はわかりやすい言葉でお送りします。
これは鑑定や監査ですか？
いいえ。お客様の銀行取引明細書から作ったT-12で、投資分析や報告にお使いいただくものです。鑑定、監査、投資助言ではありません。
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開始時にお知らせを希望される方は、info@binadesk.comまでご連絡ください。それまでの間、銀行取引明細書と書類からのデータ抽出のサービスはすでに受付中で、ベータ期間中は無料です。