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Un T-12 dai tuoi estratti conto, controllato riga per riga
Niente T-12 dal venditore, o uno di cui non ti fidi? Invia dodici mesi di estratti conto dell’immobile. Ricevi un T-12 per cassa in Excel, mese per mese, con ogni movimento bancario sulla sua riga e il reddito operativo netto (NOI) calcolato.
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A cosa serve
- Quando il venditore non ha un T-12. I piccoli proprietari spesso non tengono contabilità, solo un conto in banca. I loro estratti conto diventano il conto economico dell’anno.
- Controllare il T-12 del venditore. Metti il T-12 che risulta dagli estratti conto accanto a quello che ti hanno mandato, e vedi dove non tornano.
- Pratiche per finanziatori e soci. Gli ultimi dodici mesi con ogni cifra collegata a un movimento bancario.
- I tuoi immobili. Un anno pulito di entrate e uscite, riga per riga, dal conto che hai già.
Cosa mandi
- Dodici mesi di estratti conto del conto operativo dell’immobile, come li manda la banca.
- Il registro degli assegni, se dal conto si pagano assegni. Un estratto conto mostra solo il numero dell’assegno; il registro dice a chi è stato pagato.
- Un rent roll, se ce l’hai, meglio se uno per ogni fine mese. Con questo, i ricavi del T-12 possono mostrare il canone potenziale, la perdita sui contratti sotto mercato e lo sfitto.
- Il tipo e il nome dell’immobile, nel modulo d’ordine: residenziale, uffici, commerciale, industriale, flex, un hotel, una struttura sanitaria, un parcheggio, self storage o un terreno.
Cosa c’è nel file Excel
Si apre con una copertina che elenca tutte le schede. Clicca sul nome di una scheda per andarci.
| Scheda | Cosa mostra |
|---|---|
| T-12 | I dodici mesi uno accanto all’altro e un totale: entrate, costi operativi e NOI, poi il servizio del debito, gli investimenti, le voci una tantum e i soldi del proprietario sotto il NOI. |
| Transactions | Ogni riga di ogni estratto conto, in ordine di data, con la riga del T-12 in cui si trova. |
| Statements | Il periodo di ogni estratto conto, il saldo iniziale, i versamenti, i prelievi e il saldo finale. |
| Note (Notes) | Come è stato costruito il T-12, e cosa un T-12 per cassa mostra e cosa no. |
Ogni cifra del T-12 è una formula Excel che somma i suoi movimenti, così puoi risalire da qualsiasi mese di qualsiasi riga alle righe della banca che lo compongono.
Le righe seguono il tipo di immobile. Un T-12 residenziale ha canoni, penali per ritardo, supplementi per animali, parcheggi, lavanderia e rimborsi delle utenze; uno per uffici, commerciale, industriale o flex ha il canone base, i recuperi spese e i costi propri dell’edificio, come pulizie, ascensore e climatizzazione. Quello di un hotel ha i ricavi di camere, ristorazione e bevande e i costi dei suoi reparti; quello di una struttura sanitaria ha pagamenti privati, Medicare e Medicaid; quello di un parcheggio ha la sosta giornaliera e mensile; il self storage ha canoni, commissioni e protezione per i clienti; un terreno ha canoni per il suolo, agricoli e per i cartelloni pubblicitari.
Guarda un esempio
Fatto con un complesso residenziale inventato, quindi ogni nome e ogni cifra sono di fantasia.
Le voci una tantum restano fuori dal NOI
Un T-12 si legge come un anno normale, quindi tutto ciò che non si ripeterà sta sotto il NOI, su una riga sua: una ristrutturazione o un tetto, un rimborso assicurativo incassato, una causa chiusa, la risoluzione anticipata di un contratto, un rimborso fiscale, i danni di una tempesta, i costi per comprare o rifinanziare l’immobile. Gli investimenti vanno in Capital Expenditures.
Alcuni pagamenti una tantum non dicono cosa sono. Un beneficiario che compare solo in uno o due mesi dell’anno, per una somma che conta per l’immobile, diventa una domanda, qualunque cosa dica la causale. La tua risposta lo mette sulla sua riga.
Come controlliamo ogni T-12
Ogni T-12 passa fino a 28 controlli di accuratezza prima di arrivarti. Tra questi:
- I movimenti di ogni estratto conto portano al saldo finale stampato dalla banca, al centesimo, e gli estratti conto formano una catena senza interruzioni, senza mesi mancanti.
- Ogni movimento bancario è nel T-12 una sola volta, e ognuno è su una riga.
- I soldi che non sono entrate o costi operativi, come i giroconti tra i conti del proprietario, il mutuo, i depositi cauzionali e i soldi personali del proprietario, non vengono mai contati nel NOI.
- La riga di ogni movimento viene controllata sulla sua causale, così una bolletta della luce non può finire nei canoni né una riparazione negli investimenti.
- Il file finito viene ricalcolato e ogni totale confrontato con i movimenti, e niente al suo interno è tagliato o nascosto.
Domande
Cosa devo mandare?
Dodici mesi di estratti conto del conto operativo dell’immobile, come li manda la banca. Se dal conto si pagano assegni, manda anche il registro degli assegni, così ogni assegno finisce sulla riga giusta. Se hai un rent roll, manda anche quello, meglio se uno per ogni fine mese. Indica il tipo e il nome dell’immobile nel modulo d’ordine.
Che tipi di immobili posso mandare?
Residenziale, uffici, commerciale, industriale, flex, hotel, strutture sanitarie, parcheggi, self storage e terreni.
È per cassa o per competenza?
Per cassa, se ci sono solo gli estratti conto: il T-12 mostra il denaro entrato e uscito ogni mese. Manda anche un rent roll e puoi scegliere un T-12 i cui ricavi mostrano il canone potenziale, la perdita sui contratti sotto mercato e lo sfitto, fino al canone incassato, con le spese per cassa.
Che fine fanno le voci una tantum come una ristrutturazione o un rimborso assicurativo?
Stanno sotto il NOI, su righe loro, così il NOI mostra un anno normale. Gli investimenti vanno in Capital Expenditures. Se un pagamento compare solo una o due volte nell’anno e dalla causale non si capisce se è una tantum, te lo chiediamo.
Mi farete delle domande?
Solo quando gli estratti conto non bastano a rispondere, per esempio un beneficiario che non riusciamo a identificare o un pagamento che potrebbe essere una tantum. Chiediamo in parole semplici.
È una perizia o una revisione contabile?
No. È un T-12 costruito dai tuoi estratti conto, per valutare un finanziamento o fare un report. Non è una perizia, né una revisione contabile, né una consulenza sugli investimenti.
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Vuoi sapere quando apre? Scrivi a info@binadesk.com. Nel frattempo, i nostri servizi per gli estratti conto e per l’estrazione dati dai documenti sono aperti e gratis durante la beta.