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Modelli immobiliari, costruiti dai tuoi documenti e controllati
Mandaci il memorandum di vendita. Non ci serve altro. Un T-12, l’elenco degli inquilini e i contratti di locazione aiutano se li hai. Ricevi un modello Excel di analisi con ogni dato di partenza ricondotto alla pagina da cui viene, e ogni cifra controllata prima che arrivi a te.
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A cosa serve
- Un primo sguardo a un’operazione. I numeri del memorandum in un modello che funziona, così vedi i rendimenti prima di dedicarci una giornata.
- Verificare il racconto del broker. Quello che dice il memorandum messo accanto alle sue stesse cifre, con ogni differenza indicata.
- Pratiche per banche e soci. Fonti e impieghi, il finanziamento, il flusso di cassa mese per mese e anno per anno, e la vendita.
- Portafogli. Più immobili in un solo file, ognuno con le sue schede, riuniti in un unico totale.
Tipi di immobili
Appartamenti, uffici, negozi, capannoni, spazi misti, hotel, self storage, parcheggi, strutture sanitarie e terreni, ognuno modellato in base a come quel tipo di immobile guadagna: affitti e contratti, tariffe a notte, posti letto, posti auto o la vendita di un terreno.
Cosa c’è nel file Excel
Si apre con una copertina che elenca tutte le schede. Clicca sul nome di una scheda per andarci.
| Scheda | Cosa mostra |
|---|---|
| Dati di partenza (Inputs) | Tutte le ipotesi in un solo posto, in blu, ognuna con il documento e la pagina da cui viene. |
| Riepilogo (Summary) | Prezzo, costo totale, finanziamento, capitale proprio e rendimenti: TIR, multiplo del capitale e rendimento cash on cash. |
| Flusso di cassa mensile (Monthly CF) | Entrate, costi, reddito operativo netto, finanziamento e flusso di cassa, mese per mese per tutto il periodo di possesso. |
| Riepilogo annuale (Annual Summary) | Lo stesso flusso di cassa, una colonna per anno. |
| Sensibilità (Sensitivity) | Come cambiano i rendimenti quando cambiano il tasso di capitalizzazione in uscita, gli affitti o il prezzo. |
| Struttura del capitale (Capital Structure) | Fonti e impieghi: da dove arrivano i soldi e dove vanno. |
| Conto economico di gestione (Operating Statement) | Il conto economico di gestione del venditore riga per riga, accanto alle cifre che usa il modello e al perché di eventuali differenze. |
| Fonti (Sources) | Ogni cifra, il file e la pagina da cui viene, e le parole stampate lì. |
| Note (Notes) | Cosa ipotizza il modello, cosa ha lasciato fuori e perché, e tutto quello che è ancora in sospeso. |
Ogni risultato è una formula Excel, così il modello si aggiorna quando cambi un dato.
I modelli per uffici, negozi e capannoni hanno anche una scheda Rent Roll e un flusso di cassa mese per mese per ogni inquilino.
Guarda un esempio
Fatto con un palazzo di uffici inventato, quindi tutti i nomi e le cifre sono inventati.
Come controlliamo ogni modello
Ogni ordine immobiliare passa fino a 52 controlli di precisione prima che il modello arrivi a te. Tra questi:
- Ogni dato di partenza viene ricondotto alla pagina da cui viene. Se una cifra nei tuoi documenti non la troviamo, te la chiediamo: non la inventiamo.
- Ogni cifra viene calcolata due volte. I risultati del modello vengono ricalcolati a parte, e i due devono coincidere.
- I tuoi documenti tornano. Le tabelle del memorandum, e ogni T-12 o elenco degli inquilini che ci mandi, tornano con i totali stampati.
Trovi i controlli nel dettaglio nella nostra guida, Come controllare un modello immobiliare fatto dall’IA.
Domande
Che tipi di immobili posso mandare?
Appartamenti, uffici, negozi, capannoni, spazi misti, hotel, self storage, parcheggi, strutture sanitarie e terreni. Puoi anche mandare più immobili insieme come un unico portafoglio.
Cosa devo mandare?
Basta il memorandum di vendita. Se hai un T-12, l’elenco degli inquilini o i contratti di locazione, mandali pure, e il modello li usa. Mandali nel formato che hai: PDF, Excel, Word, scansioni, foto, disegni o file CAD.
Posso cambiare le ipotesi?
Sì. Tutti i dati di partenza stanno in una sola scheda, in blu, e ogni risultato è una formula Excel, quindi se cambi un affitto, un tasso di capitalizzazione o il finanziamento si aggiorna tutto il modello.
E se i miei documenti non sono d’accordo tra loro?
Non ne scegliamo uno di nascosto. Se l’elenco degli inquilini e il memorandum non coincidono, o un mese sembra fuori posto, te lo chiediamo con parole semplici, e il modello dice quale cifra ha usato e perché.
È una perizia o un consiglio d’investimento?
No. È un modello dell’operazione costruito dai tuoi documenti, su cui fare la tua analisi. Non è una perizia, né una stima di valore, né una consulenza sugli investimenti.
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Vuoi sapere quando apre? Scrivi a info@binadesk.com. Nel frattempo, il nostro servizio per gli estratti conto è aperto e gratis durante la beta.