דף הבית › שירותים › נדל״ן › T-12 מדפי בנק
T-12 מדפי הבנק שלכם, נבדק שורה אחרי שורה
אין למוכר T-12, או שיש ואתם לא סומכים עליו? שלחו שנים-עשר חודשים של דפי הבנק של הנכס. תקבלו T-12 על בסיס מזומן באקסל, חודש אחרי חודש, כל תנועת בנק במקום שלה, וההכנסה התפעולית נטו (NOI) כבר מחושבת.
בקרוב
למה משתמשים בזה
- כשאין למוכר T-12. בעלים קטנים לרוב לא מנהלים הנהלת חשבונות, יש להם רק חשבון בנק. דפי הבנק שלהם הופכים לדוח התפעולי של השנה.
- בדיקת ה-T-12 של המוכר. שימו את ה-T-12 שעולה מדפי הבנק ליד זה ששלחו לכם, וראו איפה הם נפרדים.
- תיקים למלווים ולשותפים. שנים-עשר החודשים האחרונים, וכל מספר אפשר לעקוב עד תנועת בנק.
- הנכסים שלכם. שנה מסודרת של הכנסות והוצאות, שורה אחרי שורה, מהחשבון שכבר יש לכם.
מה שולחים
- שנים-עשר חודשים של דפי בנק של החשבון התפעולי של הנכס, כמו שהבנק שולח אותם.
- פנקס רישום הצ׳קים, אם משלמים מהחשבון בצ׳קים. בדף הבנק רואים רק את מספר הצ׳ק; בפנקס כתוב למי הוא שולם.
- רשימת שוכרים, אם יש לכם, רצוי אחת לכל סוף חודש. איתה ההכנסות ב-T-12 יכולות להראות שכירות פוטנציאלית, הפסד מחוזים מתחת למחיר השוק ותפוסה חסרה.
- סוג הנכס ושמו, בטופס ההזמנה: מגורים, משרדים, מסחר, תעשייה, flex, מלון, מוסד רפואי, חניון, מחסני אחסון או קרקע.
מה יש בקובץ האקסל
הקובץ נפתח בעמוד שער שמפרט את כל הלשוניות. לחצו על שם של לשונית כדי לעבור אליה.
| לשונית | מה היא מראה |
|---|---|
| T-12 | שנים-עשר החודשים זה לצד זה, וסיכום: הכנסות, הוצאות תפעול ו-NOI, ומתחת ל-NOI שירות החוב, עבודות הון, פריטים חד-פעמיים והכסף של הבעלים. |
| Transactions | כל שורה בכל דף בנק, לפי סדר התאריכים, עם השורה ב-T-12 שבה היא נמצאת. |
| Statements | התקופה של כל דף בנק, יתרת הפתיחה, ההפקדות, המשיכות ויתרת הסגירה. |
| Notes (הערות) | איך נבנה ה-T-12, ומה T-12 על בסיס מזומן מראה ומה לא. |
כל מספר ב-T-12 הוא נוסחת אקסל שמחברת את התנועות שלו, כך שאפשר לעקוב אחרי כל חודש בכל שורה עד שורות הבנק שבו.
השורות נקבעות לפי סוג הנכס. ב-T-12 של בניין מגורים יש שכר דירה, קנסות איחור, דמי חיות מחמד, חניה, כביסה והחזרי חשבונות מהשוכרים; ב-T-12 של משרדים, מסחר, תעשייה או flex יש דמי שכירות בסיס, החזרי הוצאות מהשוכרים וההוצאות של הבניין עצמו, כמו ניקיון, מעליות ומיזוג אוויר. ב-T-12 של מלון יש הכנסות מחדרים, ממזון ומשקאות ואת עלויות המחלקות; במוסד רפואי יש תשלום פרטי, Medicare ו-Medicaid; בחניון יש חניה יומית וחודשית; במחסני אחסון יש שכירות, עמלות וביטוח לשוכרים; ובקרקע יש דמי חכירה, שכירות חקלאית ושכירות שלטי חוצות.
ראו דוגמה
נעשה עם מתחם מגורים מומצא, כך שכל שם וכל מספר בדויים.
פריטים חד-פעמיים נשארים מחוץ ל-NOI
קוראים T-12 כשנה רגילה, ולכן כל מה שלא יחזור נשאר מתחת ל-NOI בשורה משלו: שיפוץ או גג, תגמולי ביטוח, תביעה שהסתיימה בפשרה, פיצוי על סיום חוזה שכירות, החזר מס, נזקי סערה, עלויות הקנייה או המימון מחדש של הנכס. עבודות הון נכנסות ל-Capital Expenditures.
יש תשלומים חד-פעמיים שלא כתוב עליהם מה הם. מקבל תשלום שמופיע רק בחודש או חודשיים בשנה, בסכום שמשמעותי לנכס, נשאל עליו, לא משנה מה כתוב בתיאור. התשובה שלכם שמה אותו בשורה הנכונה.
איך אנחנו בודקים כל T-12
כל T-12 עובר עד 28 בדיקות דיוק לפני שהוא מגיע אליכם. ביניהן:
- התנועות של כל דף בנק מסתכמות ביתרת הסגירה שהבנק הדפיס, עד הסנט, ודפי הבנק נמשכים ברצף בלי שום חודש חסר.
- כל תנועת בנק מופיעה ב-T-12 בדיוק פעם אחת, וכל אחת נמצאת בשורה כלשהי.
- כסף שאינו הכנסה או הוצאה תפעולית, כמו העברות בין חשבונות הבעלים, ההלוואה, פיקדונות ביטחון והכסף של הבעלים עצמם, אף פעם לא נספר ב-NOI.
- השורה של כל תנועה נבדקת מול התיאור שלה עצמה, כך שחשבון חשמל לא יכול לשבת תחת שכר דירה ותיקון לא יכול לשבת תחת עבודות הון.
- חוברת העבודה הגמורה מחושבת מחדש וכל סכום מושווה לתנועות, ושום דבר בה לא חתוך או מוסתר.
שאלות
מה צריך לשלוח?
שנים-עשר חודשים של דפי בנק של החשבון התפעולי של הנכס, כמו שהבנק שולח אותם. אם משלמים מהחשבון בצ׳קים, שלחו גם את פנקס רישום הצ׳קים, כדי שכל צ׳ק יגיע לשורה הנכונה. אם יש לכם רשימת שוכרים, שלחו גם אותה, רצוי אחת לכל סוף חודש. ציינו את סוג הנכס ושמו בטופס ההזמנה.
אילו סוגי נכסים אפשר לשלוח?
מגורים, משרדים, מסחר, תעשייה, flex, מלונות, מוסדות רפואיים, חניונים, מחסני אחסון וקרקע.
זה על בסיס מזומן או על בסיס מצטבר?
רק מדפי הבנק, על בסיס מזומן: ה-T-12 מראה את הכסף שנכנס ויצא בכל חודש. שלחו גם רשימת שוכרים ותוכלו לבחור T-12 שבו ההכנסות מראות שכירות פוטנציאלית, הפסד מחוזים מתחת למחיר השוק ותפוסה חסרה, עד שכר הדירה שנגבה, וההוצאות על בסיס מזומן.
מה קורה לפריטים חד-פעמיים כמו שיפוץ או תגמולי ביטוח?
הם נשארים מתחת ל-NOI בשורות משלהם, כך שה-NOI מראה שנה רגילה. עבודות הון נכנסות ל-Capital Expenditures. אם תשלום מופיע רק פעם או פעמיים בשנה ואנחנו לא יכולים לדעת מהתיאור שלו אם הוא חד-פעמי, אנחנו שואלים אתכם.
תשאלו אותי שאלות?
רק כשדפי הבנק לא עונים על משהו, כמו מקבל תשלום שאנחנו לא מצליחים לזהות או תשלום שאולי הוא חד-פעמי. אנחנו שואלים במילים פשוטות.
זו שמאות או ביקורת?
לא. זה T-12 שנבנה מדפי הבנק שלכם, כדי שתוכלו לעשות חיתום או לדווח. זו לא שמאות, לא ביקורת ולא ייעוץ השקעות.
בקרוב
רוצים לדעת מתי זה נפתח? כתבו ל-info@binadesk.com. בינתיים, שירותי דפי הבנק וחילוץ הנתונים ממסמכים שלנו פתוחים ובחינם בתקופת הבטא.