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Un T-12 à partir des relevés bancaires : comptabilité de caisse, ou loyers tirés de l'état locatif ?
Les relevés bancaires montrent l'argent entré et sorti. Ils ne montrent pas les loyers dus, les logements restés vides, ni les locataires qui paient sous le prix du marché. Un état locatif, si. Voici ce que dit chaque type de T-12, et à quoi faire attention quand on combine les deux.
Le vérifier demande un vrai travail. Un T-12 qui tire ses loyers de l'état locatif doit concorder avec l'état locatif logement par logement, et retomber quand même, mois par mois, sur les loyers que la banque montre comme encaissés. Un seul logement mal lu, ou un seul mois rapproché du mauvais état locatif, et la vacance et la perte au bail sont fausses alors que les totaux ont l'air normaux.
Un T-12 en comptabilité de caisse
Construit à partir des seuls relevés bancaires, un T-12 montre le loyer de chaque mois comme l'argent arrivé ce mois-là. C'est le reflet le plus fidèle de la trésorerie, et c'est tout ce qu'on peut construire sans état locatif.
Ce qu'il ne peut pas montrer : pourquoi le loyer était ce qu'il était. Un mois faible peut venir de la vacance, d'un locataire en retard ou d'une remise de loyer. Un mois fort peut venir d'un locataire qui rattrape son retard. La banque ne montre que le dépôt.
Loyers de l'état locatif, tout le reste en caisse
Avec un état locatif, le loyer peut être présenté comme les analystes le lisent :
- Loyer potentiel brut : chaque logement à son loyer de marché.
- Perte au bail : ce que les logements occupés paient en dessous de leur loyer de marché.
- Vacance : le loyer de marché des logements vides.
- Logements non productifs et remises : logements témoins, bureaux et logements du personnel, et loyers offerts.
- Pertes d'encaissement et décalages : l'écart entre le loyer dû et le loyer que la banque montre comme encaissé.
C'est cette dernière ligne qui garde le tout honnête. Quelle que soit la façon dont le loyer est ventilé, il retombe sur le loyer réellement arrivé. Les charges restent en comptabilité de caisse, telles que la banque les montre.
Un état locatif, ou un par mois
Un état locatif montre un seul jour. Un état locatif à chaque fin de mois donne à chaque mois sa propre vacance et sa propre perte au bail. Avec un seul, il s'applique à tous les mois, et les mois qu'il ne couvre pas doivent être signalés comme des estimations, pour que personne ne les prenne pour des faits.
À quoi faire attention si vous demandez à une IA de les combiner
- L'état locatif est mal lu. Un logement oublié, un logement vide lu comme occupé, un loyer de marché pris dans la mauvaise colonne. Vérifiez que les logements retombent sur les totaux imprimés dans l'état locatif.
- Le mauvais état locatif pour un mois. Chaque mois doit utiliser l'état locatif daté de ce mois-là, ou dire qu'il s'agit d'une estimation.
- Des loyers comptés deux fois. Le loyer prévu de l'état locatif ajouté au loyer de la banque, au lieu d'être rapproché de lui. Le loyer encaissé doit égaler le chiffre de la banque, au centime près.
- Des pertes d'encaissement forcées à zéro. Si le loyer prévu et le loyer encaissé correspondent toujours exactement, quelque chose a été forcé.
Lequel vous faut-il ?
Pas d'état locatif : un T-12 en comptabilité de caisse est la réponse honnête. Avec un état locatif, la vue détaillée vous dit pourquoi le loyer est ce qu'il est : quelle part vient de la vacance, quelle part des baux sous le marché, et quelle part des locataires qui ne paient pas. C'est en général ce qu'un acheteur ou un prêteur veut savoir.