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Comment vérifier un T-12 fait par l'IA

Par Ephraim Shapiro, fondateur de BinaDesk · 2026-11-04

L'IA peut transformer une année de relevés bancaires en T-12 en quelques minutes. Souvent, c'est presque juste. Quand c'est faux, ça a exactement la même allure. Voici comment le vérifier, dans l'ordre qui repère le plus d'erreurs pour le moins d'effort.

1. Tous les relevés sont là, sans trou ni chevauchement

Classez les relevés par date. Chacun doit commencer le lendemain de la fin du précédent, et son solde de départ doit être le solde final du précédent, au centime près. Un trou signifie un mois manquant. Un chevauchement signifie que des opérations sont peut-être comptées deux fois.

2. Chaque relevé retombe sur le solde de la banque

Pour chaque relevé, prenez le solde de départ, ajoutez les dépôts lus dans le T-12, retirez les retraits, et comparez au solde final imprimé par la banque. S'il y a un écart, un chiffre a été mal lu ou une opération a été oubliée. Faites ce contrôle en premier : aucun autre ne repère un chiffre mal lu.

3. Chaque opération figure dans le T-12, une seule fois

Les dépôts et retraits du T-12, y compris ceux sous le NOI, doivent correspondre aux totaux des relevés pour l'année. Si le T-12 en a moins, des opérations ont été oubliées. S'il en a plus, certaines ont été comptées deux fois.

4. L'argent du propriétaire est hors du NOI

Repérez chaque virement entrant depuis les autres comptes du propriétaire, chaque apport et chaque distribution. Aucun n'est un revenu ni une charge d'exploitation. Ils vont sous le NOI.

5. Le prêt et les dépôts de garantie sont hors du NOI

Repérez les fonds du prêt, les remboursements du prêt, et les dépôts de garantie des locataires versés puis rendus. Aucun n'est un revenu ni une charge d'exploitation. Le remboursement du prêt va dans le service de la dette, sous le NOI.

6. Chaque chèque est rattaché à son bénéficiaire

Un relevé bancaire ne montre que le numéro d'un chèque. Prenez le registre des chèques, ou les images des chèques, et rattachez chaque chèque à la personne qu'il a payée. Vérifiez ensuite que chacun est sur la ligne de ce bénéficiaire, et pas sur une ligne devinée.

7. La ligne de chaque opération correspond à son libellé

Parcourez les opérations et lisez le libellé de chacune face à la ligne où elle se trouve. Une compagnie d'électricité dans les loyers, un remboursement dans les revenus, une réparation dans les travaux d'investissement : chacun fait bouger le NOI d'une façon que la banque ne justifie pas.

8. Les éléments ponctuels sont sous le NOI

Cherchez tout ce qui ne se reproduira pas : une indemnité d'assurance, le rachat d'un bail, un remboursement d'impôt, un nouveau toit, les frais d'achat ou de refinancement. Chacun doit être sous le NOI, sur sa propre ligne, pour que le NOI montre une année normale.

9. Aucun mois ne sort du lot sans raison

Lisez chaque ligne sur les douze mois. Un mois bien au-dessus ou en dessous des autres est soit un vrai événement que vous pouvez nommer, soit une erreur : un paiement compté deux fois, un mois manquant, ou quelque chose sur la mauvaise ligne.

10. Chaque chiffre remonte à ses opérations

Choisissez quelques cellules du T-12 et retrouvez les opérations qui les composent. Chaque chiffre doit être la somme de ses opérations, idéalement sous forme de formule. Un chiffre que vous ne pouvez pas retracer est un chiffre que vous ne pouvez pas défendre devant un prêteur ou un associé.

Liste rapide

1. Tous les relevés sont là, sans trou ni chevauchement.
2. Chaque relevé retombe sur le solde final de la banque.
3. Chaque opération figure dans le T-12, une seule fois.
4. L'argent du propriétaire est hors du NOI.
5. Le prêt et les dépôts de garantie sont hors du NOI.
6. Chaque chèque est rattaché à son bénéficiaire.
7. La ligne de chaque opération correspond à son libellé.
8. Les éléments ponctuels sont sous le NOI.
9. Aucun mois ne sort du lot sans raison.
10. Chaque chiffre remonte à ses opérations.