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Un T-12 a partir de estados de cuenta: ¿base de caja, o renta tomada del rent roll?
Los estados de cuenta muestran el dinero que entró y salió. No muestran la renta que se debía, las unidades que estuvieron vacías ni los inquilinos que pagan por debajo del mercado. Un rent roll sí. Esto es lo que le dice cada tipo de T-12, y qué vigilar cuando se combinan.
Revisarlo cuesta trabajo de verdad. Un T-12 que toma la renta del rent roll tiene que coincidir con el rent roll unidad por unidad, y aun así llegar, mes a mes, a la renta que el banco muestra como cobrada. Basta una unidad mal leída, o un mes cruzado con el rent roll equivocado, para que la vacancia y la pérdida por arrendamiento estén mal mientras los totales parecen normales.
Un T-12 en base de caja
Hecho solo con los estados de cuenta, un T-12 muestra la renta de cada mes como el dinero que llegó ese mes. Es el registro más fiel del efectivo, y es todo lo que se puede armar cuando no hay rent roll.
Lo que no puede mostrar: por qué la renta fue la que fue. Un mes bajo puede ser vacancia, un inquilino que pagó tarde o una concesión. Un mes alto puede ser un inquilino poniéndose al día. El banco solo muestra el depósito.
Renta del rent roll, todo lo demás en caja
Con un rent roll, la renta se puede mostrar como la leen los analistas de crédito:
- Renta potencial bruta: cada unidad a su renta de mercado.
- Pérdida por arrendamiento: lo que las unidades ocupadas pagan por debajo de su renta de mercado.
- Vacancia: la renta de mercado de las unidades vacías.
- Unidades sin renta y concesiones: unidades modelo, oficinas y unidades del personal, y renta regalada.
- Pérdida por cobranza y desfase: la diferencia entre la renta que se debía y la renta que el banco muestra como cobrada.
La última línea es la que mantiene todo honesto. Como sea que se desglose la renta, termina en la renta que de verdad llegó. Los gastos se quedan en base de caja, como los muestra el banco.
Un rent roll, o uno por cada mes
Un rent roll muestra un solo día. Un rent roll de cada cierre de mes le da a cada mes su propia vacancia y su propia pérdida por arrendamiento. Con uno solo, ese se aplica a todos los meses, y los meses que no cubre deberían marcarse como estimaciones, para que nadie los tome como hechos.
Qué vigilar si le pide a una IA que los combine
- El rent roll se lee mal. Una unidad que desaparece, una unidad vacía leída como ocupada, una renta de mercado tomada de la columna equivocada. Revise que las unidades sumen los totales que imprime el rent roll.
- El rent roll equivocado para un mes. Cada mes debe usar el rent roll con fecha de ese mes, o decir que es una estimación.
- Renta contada dos veces. La renta programada del rent roll sumada a la renta del banco, en vez de conciliada con ella. La renta cobrada debe ser igual a la cifra del banco, al centavo.
- Pérdida por cobranza forzada a cero. Si la renta programada y la cobrada siempre coinciden exactamente, algo se forzó.
¿Cuál necesita?
Sin rent roll: un T-12 en base de caja es la respuesta honesta. Con un rent roll, la vista desglosada le dice por qué la renta es la que es: cuánto es vacancia, cuánto son contratos por debajo del mercado y cuánto son inquilinos que no pagan. Eso suele ser lo que un comprador o un prestamista quiere saber.