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Ein T-12 aus Ihren Kontoauszügen, Zeile für Zeile geprüft
Kein T-12 vom Verkäufer, oder eines, dem Sie nicht trauen? Schicken Sie zwölf Monate Kontoauszüge der Immobilie. Sie bekommen ein T-12 nach Zahlungsfluss in Excel, Monat für Monat, jede Kontobewegung in ihrer Zeile und das Nettobetriebsergebnis (NOI) ausgerechnet.
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Wofür man es nutzt
- Wenn der Verkäufer kein T-12 hat. Kleine Eigentümer führen oft keine Bücher, nur ein Bankkonto. Ihre Kontoauszüge werden zur Ertragsrechnung des Jahres.
- Das T-12 des Verkäufers prüfen. Legen Sie das T-12 aus den Kontoauszügen neben das, das man Ihnen geschickt hat, und sehen Sie, wo sie auseinandergehen.
- Unterlagen für Kreditgeber und Partner. Die letzten zwölf Monate, jede Zahl bis zu einer Kontobewegung nachvollziehbar.
- Ihre eigenen Immobilien. Ein sauberes Jahr mit Einnahmen und Ausgaben, Zeile für Zeile, aus dem Konto, das Sie schon haben.
Was Sie schicken
- Zwölf Monate Kontoauszüge vom Betriebskonto der Immobilie, so wie die Bank sie schickt.
- Das Scheckregister, wenn vom Konto Schecks bezahlt werden. Ein Kontoauszug zeigt nur die Schecknummer; das Register sagt, an wen gezahlt wurde.
- Eine Mieterliste, wenn Sie eine haben, am besten eine für jedes Monatsende. Damit kann das T-12 bei den Einnahmen die mögliche Miete, die Mindermiete gegenüber dem Markt und den Leerstand zeigen.
- Art und Name der Immobilie, im Bestellformular: Wohnungen, Büro, Einzelhandel, Gewerbe/Industrie, Flex, ein Hotel, eine Gesundheitseinrichtung, Parken, Self-Storage oder ein Grundstück.
Was in der Excel-Datei steht
Sie öffnet sich mit einem Deckblatt, das alle Blätter auflistet. Klicken Sie auf den Namen eines Blatts, um dorthin zu springen.
| Blatt | Was es zeigt |
|---|---|
| T-12 | Die zwölf Monate nebeneinander mit einer Summe: Einnahmen, Betriebskosten und NOI, darunter Schuldendienst, Investitionen, einmalige Posten und das Geld des Eigentümers. |
| Transactions | Jede Zeile jedes Kontoauszugs, nach Datum sortiert, mit der T-12-Zeile, in der sie steht. |
| Statements | Zeitraum, Anfangssaldo, Einzahlungen, Auszahlungen und Endsaldo jedes Kontoauszugs. |
| Anmerkungen (Notes) | Wie das T-12 erstellt wurde und was ein T-12 nach Zahlungsfluss zeigt und was nicht. |
Jede Zahl im T-12 ist eine Excel-Formel, die ihre Kontobewegungen addiert, so können Sie jeden Monat jeder Zeile bis zu den Bankzeilen darin zurückverfolgen.
Die Zeilen richten sich nach der Art der Immobilie. Ein T-12 für Wohnungen hat Mieten, Mahngebühren, Haustiergebühren, Parken, Waschküche und Nebenkosten-Erstattungen; ein T-12 für Büro, Einzelhandel, Gewerbe/Industrie oder Flex hat Grundmiete, Nebenkosten-Umlagen und die eigenen Kosten des Gebäudes, etwa Reinigung, Aufzug und Heizung/Klima. Ein Hotel hat Umsätze aus Zimmern, Speisen und Getränken und die Kosten seiner Abteilungen; eine Gesundheitseinrichtung hat Selbstzahler, Medicare und Medicaid; ein Parkhaus hat Tages- und Monatsparken; Self-Storage hat Mieten, Gebühren und Mieterschutz; ein Grundstück hat Pacht, landwirtschaftliche Pacht und Werbeflächenmiete.
Ein Beispiel ansehen
Mit einer erfundenen Wohnanlage erstellt, alle Namen und Zahlen sind ausgedacht.
Einmalige Posten bleiben aus dem NOI heraus
Ein T-12 wird als normales Jahr gelesen, deshalb steht alles, was sich nicht wiederholt, unter dem NOI in einer eigenen Zeile: eine Renovierung oder ein Dach, eine ausgezahlte Versicherungsleistung, ein beigelegter Rechtsstreit, eine Ablöse für einen Mietvertrag, eine Steuererstattung, Sturmschäden, die Kosten für Kauf oder Umfinanzierung der Immobilie. Investitionen kommen unter Capital Expenditures.
Manche einmaligen Zahlungen sagen nicht, was sie sind. Ein Empfänger, der nur in einem oder zwei Monaten des Jahres auftaucht, mit einem Betrag, der für die Immobilie zählt, wird nachgefragt, egal was im Verwendungszweck steht. Ihre Antwort bringt ihn in seine Zeile.
Wie wir jedes T-12 prüfen
Jedes T-12 durchläuft bis zu 28 Genauigkeitsprüfungen, bevor Sie es bekommen. Dazu gehören:
- Die Bewegungen jedes Kontoauszugs ergeben auf den Cent genau den Endsaldo, den die Bank gedruckt hat, und die Kontoauszüge bilden eine lückenlose Kette, ohne fehlenden Monat.
- Jede Kontobewegung steht genau einmal im T-12, und jede steht in einer Zeile.
- Geld, das weder Betriebseinnahme noch Betriebsausgabe ist, etwa Überweisungen zwischen Konten des Eigentümers, das Darlehen, Mietkautionen und das eigene Geld des Eigentümers, wird nie im NOI mitgezählt.
- Die Zeile jeder Kontobewegung wird mit ihrem eigenen Text abgeglichen, damit eine Stromrechnung nicht unter Miete landet und eine Reparatur nicht unter Investitionen.
- Die fertige Arbeitsmappe wird neu berechnet, jede Summe mit den Kontobewegungen verglichen, und nichts darin ist abgeschnitten oder versteckt.
Fragen
Was muss ich schicken?
Zwölf Monate Kontoauszüge vom Betriebskonto der Immobilie, so wie die Bank sie schickt. Wenn vom Konto Schecks bezahlt werden, schicken Sie auch das Scheckregister, damit jeder Scheck in die richtige Zeile kommt. Wenn Sie eine Mieterliste haben, schicken Sie sie auch mit, am besten eine für jedes Monatsende. Geben Sie Art und Name der Immobilie im Bestellformular an.
Welche Objektarten kann ich schicken?
Wohnungen, Büro, Einzelhandel, Gewerbe/Industrie, Flex, Hotels, Gesundheitseinrichtungen, Parken, Self-Storage und Grundstücke.
Nach Zahlungsfluss oder periodengerecht?
Nur mit den Kontoauszügen nach Zahlungsfluss: Das T-12 zeigt das Geld, das jeden Monat ein- und ausging. Schicken Sie auch eine Mieterliste, dann können Sie ein T-12 wählen, dessen Einnahmen die mögliche Miete, die Mindermiete gegenüber dem Markt und den Leerstand zeigen, bis hin zur eingenommenen Miete, mit den Ausgaben nach Zahlungsfluss.
Was passiert mit einmaligen Posten wie einer Renovierung oder einer Versicherungsleistung?
Sie stehen unter dem NOI in eigenen Zeilen, damit das NOI ein normales Jahr zeigt. Investitionen kommen unter Capital Expenditures. Wenn eine Zahlung nur ein- oder zweimal im Jahr auftaucht und ihr Text nicht verrät, ob sie einmalig ist, fragen wir Sie.
Stellen Sie mir Fragen?
Nur wenn die Kontoauszüge etwas nicht beantworten, etwa einen Empfänger, den wir nicht zuordnen können, oder eine Zahlung, die einmalig sein könnte. Wir fragen in einfachen Worten.
Ist das ein Gutachten oder eine Prüfung?
Nein. Es ist ein T-12 aus Ihren Kontoauszügen, damit Sie eine Finanzierung bewerten oder berichten können. Es ist kein Gutachten, keine Prüfung und keine Anlageberatung.
Demnächst
Möchten Sie erfahren, wann es losgeht? Schreiben Sie an info@binadesk.com. Bis dahin sind unsere Leistungen für Kontoauszüge und Dokumentenerfassung geöffnet und in der Beta-Phase kostenlos.