Trang chủ › Hướng dẫn › Mô hình bất động sản › Phân tích chỉ từ hồ sơ chào bán
Phân tích chỉ từ hồ sơ chào bán: cần để ý những gì
Ở giai đoạn đầu của một thương vụ, thường bạn chỉ có hồ sơ chào bán. Báo cáo T-12 đầy đủ và danh sách khách thuê của bên bán đến sau, nếu có. Bạn vẫn có thể dựng một mô hình hữu ích từ hồ sơ chào bán. Chỉ cần biết chỗ nào nó còn mỏng.
Kiểm tra nó là việc thật sự tốn công. Ngay cả mô hình dựng chỉ từ hồ sơ chào bán cũng có hàng nghìn công thức. Chỉ một công thức trỏ sai ô hay bỏ sót một dòng là vẫn ra một con số trông bình thường. Cách duy nhất để chắc chắn là kiểm tra từng công thức, từng cái một, với hồ sơ chào bán. Làm bằng tay, việc này có thể còn lâu hơn cả dựng mô hình.
Hồ sơ chào bán thường cho bạn những gì
- Thông tin bất động sản: diện tích, số căn hoặc số mặt bằng, và loại hình.
- Bản tóm tắt danh sách khách thuê, thường có từng khách thuê hoặc từng loại căn.
- Một báo cáo vận hành, đôi khi chỉ có số tổng của một năm.
- Bản dự phóng của môi giới: bất động sản có thể kiếm được bao nhiêu.
Những gì nó thường bỏ qua
- Thu chi theo từng tháng, nên những tháng bất thường bị che khuất.
- Đầy đủ điều khoản của từng hợp đồng thuê, như các mốc tăng giá thuê, quyền chọn và ai trả khoản chi nào.
- Chủ mới sẽ phải trả bao nhiêu tiền thuế và bảo hiểm.
- Chi phí để lấp đầy chỗ trống: miễn tiền thuê, cải tạo và hoa hồng.
Cách giữ cho mô hình trung thực
- Bắt đầu từ tiền thuê hiện tại, không phải bản dự phóng.
- Ghi rõ mọi giả định. Con số nào hồ sơ chào bán không cho thì phải ghi rõ là giả định, và vì sao chọn con số đó.
- Đối chiếu hồ sơ chào bán với chính nó. Các bảng của nó phải cộng khớp và khớp với nhau.
- Hỏi những gì còn thiếu. Lập danh sách câu hỏi cho bên bán, và thay từng giả định khi có câu trả lời.
Khi báo cáo T-12 và danh sách khách thuê tới
Đưa chúng vào, và xem cái gì thay đổi. Chỗ nào khác với hồ sơ chào bán thì thường số liệu của chính bên bán được ưu tiên, nhưng chỗ chênh đó đáng để hỏi.