T-12 từ sao kê ngân hàng: theo tiền thực thu, hay lấy tiền thuê từ danh sách khách thuê?

Tác giả: Ephraim Shapiro, nhà sáng lập BinaDesk · 2026-11-04

Sao kê ngân hàng cho thấy tiền vào và tiền ra. Nó không cho thấy tiền thuê phải thu, những căn bị bỏ trống, hay những khách thuê trả thấp hơn giá thị trường. Danh sách khách thuê thì có. Đây là điều mỗi loại T-12 cho bạn biết, và cần để ý gì khi kết hợp chúng.

Kiểm tra nó là việc thật sự tốn công. Một bản T-12 lấy tiền thuê từ danh sách khách thuê phải khớp với danh sách đó từng căn một, và vẫn phải quy về đúng tiền thuê mà ngân hàng cho thấy đã thu, từng tháng một. Chỉ cần một căn bị đọc sai, hoặc một tháng bị ghép với nhầm danh sách, là phần căn trống và phần thuê thấp hơn giá thị trường bị sai trong khi các con số tổng vẫn trông bình thường.

T-12 theo tiền thực thu

Khi chỉ dựng từ sao kê ngân hàng, bản T-12 thể hiện tiền thuê mỗi tháng là số tiền đã về trong tháng đó. Đó là bản ghi tiền mặt trung thực nhất, và là tất cả những gì bạn dựng được khi không có danh sách khách thuê.

Điều nó không thể cho thấy: vì sao tiền thuê lại là con số đó. Một tháng thấp có thể là do căn trống, khách thuê trả trễ, hay một khoản giảm giá. Một tháng cao có thể là do khách thuê trả bù nợ cũ. Ngân hàng chỉ cho thấy khoản tiền nộp vào.

Tiền thuê lấy từ danh sách khách thuê, mọi thứ khác theo tiền thực thu

Khi có danh sách khách thuê, tiền thuê có thể được thể hiện theo cách người thẩm định cho vay đọc nó:

Tiền thuê tiềm năng gộp: mọi căn đều tính theo giá thuê thị trường.
Phần thuê thấp hơn giá thị trường: số tiền các căn đang có người ở trả thấp hơn giá thuê thị trường của chúng.
Phần căn trống: giá thuê thị trường của các căn bỏ trống.
Căn không tạo doanh thu và khoản giảm giá: căn mẫu, văn phòng và căn cho nhân viên, cùng tiền thuê được miễn.
Thất thu và chênh lệch thời điểm: phần chênh giữa tiền thuê phải thu và tiền thuê mà ngân hàng cho thấy đã thu.

Dòng cuối cùng là thứ giữ cho mọi thứ trung thực. Dù tiền thuê được chia nhỏ thế nào, nó vẫn phải quy về đúng số tiền thuê thực sự đã về. Chi phí vẫn theo tiền thực chi, như ngân hàng cho thấy.

Một danh sách khách thuê, hay mỗi tháng một bản

Danh sách khách thuê chỉ thể hiện một ngày. Có danh sách vào cuối mỗi tháng thì mỗi tháng có phần căn trống và phần thuê thấp hơn giá thị trường riêng. Nếu chỉ có một bản, bản đó được áp cho mọi tháng, và những tháng nó không bao quát nên được đánh dấu là ước tính, để không ai đọc chúng như sự thật.

Cần để ý gì nếu nhờ AI kết hợp chúng

Danh sách khách thuê bị đọc sai. Một căn bị sót, một căn trống bị đọc thành có người ở, giá thuê thị trường lấy từ nhầm cột. Hãy kiểm tra xem các căn cộng lại có khớp với các tổng in trên danh sách khách thuê không.
Dùng nhầm danh sách khách thuê cho một tháng. Mỗi tháng nên dùng danh sách có ngày nằm trong tháng đó, hoặc ghi rõ đó là ước tính.
Tiền thuê bị tính hai lần. Tiền thuê theo lịch của danh sách khách thuê bị cộng thêm vào tiền thuê của ngân hàng, thay vì được đối chiếu với nó. Tiền thuê đã thu phải bằng con số của ngân hàng, đến từng xu.
Thất thu bị ép về số không. Nếu tiền thuê theo lịch và tiền thuê đã thu lúc nào cũng khớp chính xác, có gì đó đã bị điền ép cho khớp.

Bạn cần loại nào?

Không có danh sách khách thuê: T-12 theo tiền thực thu là câu trả lời trung thực. Có danh sách khách thuê, cách thể hiện tách nhỏ cho bạn biết vì sao tiền thuê là con số đó: bao nhiêu là do căn trống, bao nhiêu là do hợp đồng thấp hơn giá thị trường, và bao nhiêu là do khách thuê không trả. Đó thường là điều người mua hoặc bên cho vay muốn biết.