Trang chủ › Hướng dẫn › Bất động sản › Lỗi của AI trong T-12
Mười lỗi AI mắc khi làm T-12 từ sao kê ngân hàng mà không ai kiểm tra
Bạn có thể nhờ bất kỳ AI nào biến sao kê ngân hàng cả năm thành một bản T-12. Nếu không ai kiểm tra, nhiều khả năng nó đã mắc ít nhất một trong những lỗi này.
Và có lẽ bạn sẽ không nhận ra. Mỗi lỗi dưới đây đều trông có vẻ đúng: các tháng khớp nhau, các tổng cộng lại đúng, NOI trông hợp lý với tòa nhà, và AI nói với bạn, đầy tự tin, rằng bản T-12 đã xong.
Tìm ra chúng là việc thật sự tốn công. Sao kê ngân hàng cả năm của một bất động sản có thể có hàng nghìn giao dịch. Giao dịch nào cũng có thể bị đọc sai, bỏ sót, tính hai lần hoặc đặt nhầm dòng, mà bản T-12 vẫn hiện những con số trông bình thường. Cách duy nhất để chắc chắn là đối chiếu từng giao dịch với sao kê. Làm bằng tay, việc đó có thể mất nhiều ngày.
Vì sao những lỗi này khó phát hiện đến vậy
AI dạng chat viết ra câu trả lời có vẻ hợp lý nhất. Nó không quay lại sao kê để cộng lại trang đó, và không chứng minh được rằng giao dịch nào cũng đã được đưa vào đâu đó. Khi một khoản tiền nộp vào không ghi rõ là gì, nó không dừng lại để hỏi. Nó chọn một dòng nghe có vẻ hợp. Vì vậy một bản T-12 sai và một bản đúng trông y hệt nhau, và nhờ AI tự kiểm tra lại cũng không giúp được gì: nó kiểm tra bằng chính con mắt đã mắc lỗi.
Mà T-12 là con số dùng để định giá và cấp vốn cho một bất động sản. Với tỷ suất vốn hóa 6%, mỗi $1,000 NOI mỗi năm không có thật sẽ làm bất động sản trông như đáng giá thêm khoảng $16,700.
Những lỗi AI có thể mắc khi không ai kiểm tra
Những lỗi tốn kém nhất được nêu trước.
1. Nó bỏ sót giao dịch
AI tóm tắt thay vì liệt kê, và vài khoản rút tiền nhỏ không bao giờ được đưa vào dòng nào. Từng khoản thì nhỏ. Gộp lại, đó là những khoản chi mà bản T-12 không có, và NOI bị cao quá.
2. Nó tính tiền của chính chủ sở hữu là thu nhập
Chủ sở hữu chuyển $40,000 từ một tài khoản khác vào để bù cho một tháng hụt tiền. Với AI, đó là một khoản nộp vào, mà khoản nộp vào thì trông giống thu nhập. NOI bị cao hơn $40,000, và với tỷ suất vốn hóa 6%, bất động sản trông như đáng giá thêm khoảng $667,000. Tương tự với khoản tái cấp vốn đưa một số tiền lớn vào tài khoản trong một ngày, và tiền đặt cọc của khách thuê sẽ phải trả lại. Không khoản nào trong đó là thu nhập.
3. Nó đặt giao dịch vào nhầm dòng
Một khoản hoàn tiền từ công ty điện bị đưa vào thu nhập cho thuê. Một khoản sửa chữa bị đưa vào chi sửa chữa lớn, nằm ngoài NOI. Nội dung trên sao kê đã ghi rõ mỗi khoản là gì. Dòng mà AI chọn lại nói khác.
4. Nó để các khoản một lần nằm trong NOI
Tiền bảo hiểm chi trả sau một trận bão, tiền khách thuê trả để chấm dứt hợp đồng sớm, tiền hoàn thuế, một mái nhà mới. Mỗi khoản đều là tiền thật nhưng sẽ không lặp lại. Để trong NOI, nó làm cho năm đó trông tốt hơn hoặc tệ hơn so với số tiền bất động sản kiếm được trong một năm bình thường.
5. Nó gõ tay các con số tổng thay vì nối chúng với giao dịch
Bản T-12 trông như đã xong, nhưng các con số được gõ tay, không phải công thức cộng các giao dịch đứng sau chúng. Không ai có thể lần ngược một tháng của một dòng về các khoản nộp vào và thanh toán tạo nên nó, và khi sửa một giao dịch thì không có gì khác thay đổi theo. Các con số tổng hôm nay có khi còn đúng. Nhưng không có cách nào chứng minh điều đó, với bạn, với bên cho vay hay với đối tác.
6. Nó đọc sai một con số
Một khoản nộp vào $14,800 bị đọc thành $41,800. Số 6 bị đọc thành số 8 trên một trang scan. Con số trông như mọi khoản tiền thuê khác, nên không ai thắc mắc. Trừ khi các giao dịch của từng sao kê được cộng lại và đối chiếu với số dư cuối kỳ do ngân hàng in ra, không có gì cho thấy lỗi.
7. Nó bỏ qua một trang, hoặc cả một tháng
Một trang của một sao kê dài không bao giờ được đọc, hoặc file của một tháng bị bỏ sót. Bản T-12 vẫn có mười hai cột. Chỉ là một cột bị thiếu, hoặc bị âm thầm lấp bằng số của tháng bên cạnh.
8. Nó tính cùng một giao dịch hai lần
Hai sao kê trùng nhau vài ngày, hoặc cùng một trang bị đọc hai lần. Mọi giao dịch trên đó xuất hiện hai lần trong bản T-12, thành thu nhập và chi phí chưa từng xảy ra.
9. Nó đưa khoản trả nợ vay thế chấp vào chi phí vận hành
Khoản trả nợ vay đi ra mỗi tháng và trông như mọi hóa đơn khác. Tính vào chi phí vận hành, nó trừ toàn bộ khoản trả nợ vay khỏi NOI, và mọi tỷ số mà bên cho vay tính từ NOI đều sai.
10. Nó đoán xem tờ séc trả cho ai
Sao kê ngân hàng chỉ hiện số séc và số tiền, không có gì khác. Một tờ séc $38,000 có thể là thuế bất động sản, một mái nhà mới hay hóa đơn cá nhân của chủ sở hữu. AI đặt nó vào đâu đó, và không cho bạn biết là nó đoán.
Nên làm gì
Bạn có thể tự bắt được phần lớn các lỗi này nếu đối chiếu bản T-12 với sao kê ngân hàng, chứ không phải hỏi AI. Các bước kiểm tra có trong Cách kiểm tra bản T-12 do AI làm.
Hoặc để chúng tôi làm. Bản 12 tháng gần nhất (T-12) của chúng tôi được kiểm tra bằng phần mềm độc quyền của chúng tôi. Phần mềm kiểm tra từng giao dịch, từng công thức và từng ô với sao kê ngân hàng của bạn, để chắc chắn mọi thứ khớp trước khi file tới tay bạn. Điều gì sao kê của bạn không ghi rõ thì sẽ được hỏi bạn, không bao giờ đoán.