Ana Sayfa › Hizmetler › Gayrimenkul › Banka ekstrelerinden T-12
Banka ekstrelerinizden bir T-12, satır satır kontrol edilmiş
Satıcıda T-12 yok mu, ya da gönderdiğine güvenmiyor musunuz? Mülkün on iki aylık banka ekstrelerini gönderin. Excel'de ay ay, nakit esaslı bir T-12 alırsınız; her banka hareketi kendi satırına yerleştirilmiş ve net faaliyet geliri hesaplanmış olarak.
Yakında
Ne için kullanılıyor
- Satıcının T-12'si yoksa. Küçük mülk sahipleri çoğu zaman defter tutmaz, sadece bir banka hesabı vardır. Onların ekstreleri yılın faaliyet tablosuna dönüşür.
- Satıcının T-12'sini kontrol etmek. Banka ekstrelerinin gösterdiği T-12'yi size gönderilenin yanına koyun ve nerede ayrıldıklarını görün.
- Kredi veren ve ortak dosyaları. Son on iki ay; her rakam bir banka hareketine kadar izlenebilir.
- Kendi mülkleriniz. Zaten kullandığınız hesaptan, satır satır, temiz bir yıllık gelir ve gider.
Ne gönderiyorsunuz
- On iki aylık banka ekstreleri, mülkün işletme hesabı için, bankanın gönderdiği haliyle.
- Çek defteri kaydı, hesaptan çekle ödeme yapılıyorsa. Ekstrede sadece çekin numarası görünür; kayıt kime ödendiğini söyler.
- Kira listesi, varsa, tercihen her ay sonu için bir tane. Onunla T-12'nin gelir kısmı potansiyel kirayı, piyasanın altındaki kira farkını ve boşlukları gösterebilir.
- Mülkün türü ve adı, sipariş formunda: konut, ofis, perakende, endüstriyel, flex, otel, sağlık tesisi, otopark, self storage ya da arsa.
Excel dosyasında neler var
Dosya, bütün sekmeleri listeleyen bir kapak sayfasıyla açılır. Bir sekmeye gitmek için adına tıklayın.
| Sekme | Ne gösterir |
|---|---|
| T-12 | On iki ay yan yana ve bir toplam: gelir, işletme giderleri ve NOI, ardından NOI'nin altında kredi ödemeleri, sermaye harcamaları, tek seferlik kalemler ve mülk sahibinin parası. |
| Transactions | Her ekstrenin her satırı, tarih sırasıyla, T-12'de hangi satırda olduğuyla birlikte. |
| Statements | Her ekstrenin dönemi, açılış bakiyesi, yatırılanlar, çekilenler ve kapanış bakiyesi. |
| Notlar (Notes) | T-12'nin nasıl hazırlandığı ve nakit esaslı bir T-12'nin neyi gösterip neyi göstermediği. |
T-12'deki her rakam, kendi hareketlerini toplayan bir Excel formülüdür; böylece herhangi bir satırın herhangi bir ayını içindeki banka satırlarına kadar takip edebilirsiniz.
Satırlar mülkün türüne göre değişir. Konut T-12'sinde kiralar, gecikme ücretleri, evcil hayvan ücretleri, otopark, çamaşırhane ve kiracıdan geri alınan fatura bedelleri bulunur; ofis, perakende, endüstriyel ya da flex T-12'sinde ise temel kira, gider geri yansıtmaları ve binanın kendi giderleri, örneğin temizlik, asansör ve iklimlendirme. Otelin T-12'sinde oda, yiyecek ve içecek gelirleri ve departmanlarının giderleri; sağlık tesisinde özel ödemeler, Medicare ve Medicaid; otoparkta günlük ve aylık park gelirleri; self storage'da kira, ücretler ve kiracı koruması; arsada ise arazi, tarım ve reklam panosu kiraları bulunur.
Bir örneğe bakın
Uydurma bir site ile hazırlandı, yani her isim ve rakam hayalidir.
Tek seferlik kalemler NOI'nin dışında kalır
Bir T-12 normal bir yıl gibi okunur, bu yüzden bir daha olmayacak her şey NOI'nin altında, kendi satırında tutulur: bir tadilat ya da çatı, ödenen bir sigorta tazminatı, sonuçlanan bir dava, bir kira sözleşmesinin erken fesih bedeli, bir vergi iadesi, fırtına hasarı, mülkü satın alma ya da yeniden finanse etme masrafları. Sermaye harcamaları Capital Expenditures satırına gider.
Bazı tek seferlik ödemeler ne olduklarını söylemez. Yılın sadece bir iki ayında görünen ve mülk için önemli bir tutar olan bir alıcı, açıklaması ne derse desin, size sorulur. Cevabınız onu doğru satırına koyar.
Her T-12'yi nasıl kontrol ediyoruz
Her T-12 size ulaşmadan önce 28'e kadar doğruluk kontrolünden geçer. Bunlardan bazıları:
- Her ekstrenin hareketleri, bankanın yazdığı kapanış bakiyesini kuruşu kuruşuna tutar ve ekstreler hiçbir ay eksik olmadan kesintisiz bir zincir oluşturur.
- Her banka hareketi T-12'de tam bir kez yer alır ve her biri bir satırdadır.
- İşletme geliri ya da gideri olmayan para, örneğin mülk sahibinin hesapları arasındaki transferler, kredi, depozitolar ve mülk sahibinin kendi parası, asla NOI'ye katılmaz.
- Her hareketin satırı kendi açıklamasıyla kontrol edilir; böylece bir fatura kira altında, bir tamir de sermaye harcaması altında duramaz.
- Biten çalışma kitabı yeniden hesaplanır ve her toplam hareketlerle karşılaştırılır; içinde hiçbir şey kesilmiş ya da gizlenmiş değildir.
Sorular
Ne göndermem gerekiyor?
Mülkün işletme hesabının on iki aylık banka ekstreleri, bankanın gönderdiği haliyle. Hesaptan çekle ödeme yapılıyorsa çek defteri kaydını da gönderin, böylece her çek doğru satıra konur. Kira listeniz varsa onu da gönderin, tercihen her ay sonu için bir tane. Mülkün türünü ve adını sipariş formunda belirtin.
Hangi mülk türlerini gönderebilirim?
Konut, ofis, perakende, endüstriyel, flex, otel, sağlık tesisi, otopark, self storage ve arsa.
Nakit esaslı mı, tahakkuk esaslı mı?
Sadece banka ekstreleriyle nakit esaslı: T-12 her ay giren ve çıkan parayı gösterir. Bir kira listesi de gönderirseniz, geliri potansiyel kirayı, piyasanın altındaki kira farkını ve boşlukları gösteren, tahsil edilen kiraya kadar inen, giderleri ise nakit esaslı bir T-12 seçebilirsiniz.
Tadilat ya da sigorta tazminatı gibi tek seferlik kalemlere ne oluyor?
NOI'nin altında, kendi satırlarında tutulurlar, böylece NOI normal bir yılı gösterir. Sermaye harcamaları Capital Expenditures satırına gider. Bir ödeme yılda sadece bir iki kez görünüyorsa ve açıklamasından tek seferlik olup olmadığını anlayamıyorsak, size sorarız.
Bana soru soracak mısınız?
Sadece ekstrelerin cevaplayamadığı bir şey olduğunda, örneğin yerini bulamadığımız bir alıcı ya da tek seferlik olabilecek bir ödeme. Sade bir dille sorarız.
Bu bir ekspertiz ya da denetim mi?
Hayır. Banka ekstrelerinizden hazırlanmış bir T-12'dir; yatırım analizi ya da raporlama için kullanmanız içindir. Ekspertiz, denetim ya da yatırım tavsiyesi değildir.
Yakında
Ne zaman açılacağını öğrenmek ister misiniz? info@binadesk.com adresine yazın. Bu arada banka ekstresi ve belgelerden veri çıkarma hizmetlerimiz açık ve beta süresince ücretsiz.