Главная › Услуги › Недвижимость › T-12 по банковским выпискам
T-12 по вашим банковским выпискам, проверенный строка за строкой
У продавца нет T-12, или вы ему не доверяете? Пришлите банковские выписки по объекту за двенадцать месяцев. Вы получите T-12 кассовым методом в Excel, по месяцам, где каждая банковская операция стоит на своей строке, а чистый операционный доход уже посчитан.
Скоро
Для чего это используют
- Когда у продавца нет T-12. Небольшие владельцы часто не ведут учёт, у них есть только банковский счёт. Их выписки и становятся отчётом о доходах и расходах за год.
- Проверка T-12 продавца. Положите T-12 по банковским выпискам рядом с тем, что вам прислали, и посмотрите, где они расходятся.
- Для кредиторов и партнёров. Последние двенадцать месяцев, где каждую цифру можно проследить до банковской операции.
- Ваши собственные объекты. Чистый год доходов и расходов, строка за строкой, по счёту, который у вас уже есть.
Что вы присылаете
- Банковские выписки за двенадцать месяцев по операционному счёту объекта, в том виде, в каком их присылает банк.
- Журнал чеков, если со счёта платят чеками. В выписке виден только номер чека, а из журнала понятно, кому он выписан.
- Список арендаторов, если он у вас есть, лучше всего на конец каждого месяца. С ним доходы в T-12 могут показать потенциальную аренду, недобор к рыночной ставке и пустующие помещения.
- Тип и название объекта в форме заказа: жилой дом, офис, торговля, склад и производство, flex, гостиница, медицинское учреждение, парковка, self storage или земельный участок.
Что внутри файла Excel
Файл открывается обложкой со списком всех листов. Нажмите на название листа, чтобы перейти к нему.
| Лист | Что на нём |
|---|---|
| T-12 | Двенадцать месяцев рядом и итог: доходы, операционные расходы и NOI, а ниже NOI обслуживание долга, капитальные работы, разовые статьи и деньги владельца. |
| Transactions | Каждая строка каждой выписки по датам, со строкой T-12, на которой она стоит. |
| Statements | Период каждой выписки, входящий остаток, поступления, списания и исходящий остаток. |
| Примечания (Notes) | Как составлен T-12 и что T-12 по кассовому методу показывает, а чего не показывает. |
Каждая цифра в T-12 — это формула Excel, которая складывает свои операции, так что любой месяц любой строки можно проследить до банковских строк в нём.
Строки зависят от типа объекта. В T-12 жилого дома есть аренда, пени за просрочку, плата за животных, парковка, прачечная и возмещение коммунальных платежей; в T-12 офиса, торговли, склада или flex есть базовая аренда, возмещение расходов арендаторами и собственные расходы здания, например уборка, лифты и вентиляция с кондиционированием. В T-12 гостиницы есть доходы от номеров, еды и напитков и расходы её служб; медицинского учреждения — оплата от частных пациентов, Medicare и Medicaid; парковки — посуточная и помесячная оплата; self storage — аренда, сборы и страховка арендаторов; земельного участка — аренда земли, сельскохозяйственная аренда и аренда под рекламные щиты.
Посмотреть пример
Сделано на выдуманном жилом комплексе, так что все названия и цифры придуманы.
Разовые статьи не попадают в NOI
T-12 читают как обычный год, поэтому всё, что не повторится, стоит ниже NOI на своей строке: ремонт или новая крыша, выплата по страховке, урегулированный иск, отступные за расторжение аренды, возврат налога, ущерб от урагана, расходы на покупку или рефинансирование объекта. Капитальные работы идут в Capital Expenditures.
Некоторые разовые платежи не говорят, что это такое. Если получатель появляется только в одном-двух месяцах года, а сумма для объекта заметная, мы спросим о нём, что бы ни было написано в назначении платежа. Ваш ответ поставит его на нужную строку.
Как мы проверяем каждый T-12
Каждый T-12 проходит до 28 проверок точности, прежде чем попасть к вам. Среди них:
- Операции каждой выписки сходятся с исходящим остатком, который напечатал банк, до цента, а выписки идут непрерывной цепочкой, без пропущенных месяцев.
- Каждая банковская операция стоит в T-12 ровно один раз, и каждая на какой-то строке.
- Деньги, которые не являются операционным доходом или расходом, например переводы между счетами владельца, кредит, залоговые депозиты и собственные деньги владельца, никогда не попадают в NOI.
- Строка каждой операции сверяется с её собственным описанием, поэтому счёт за коммунальные услуги не окажется в аренде, а ремонт в капитальных работах.
- Готовая книга Excel пересчитывается, каждый итог сравнивается с операциями, и ничего в ней не обрезано и не скрыто.
Вопросы
Что нужно прислать?
Банковские выписки за двенадцать месяцев по операционному счёту объекта, в том виде, в каком их присылает банк. Если со счёта платят чеками, пришлите и журнал чеков, чтобы каждый чек попал на нужную строку. Если у вас есть список арендаторов, пришлите и его, лучше всего на конец каждого месяца. Тип и название объекта укажите в форме заказа.
Какие объекты можно прислать?
Жилые дома, офисы, торговля, склады и производство, flex, гостиницы, медицинские учреждения, парковки, self storage и земельные участки.
Кассовый метод или метод начисления?
Только по банковским выпискам — кассовым методом: T-12 показывает деньги, которые пришли и ушли за каждый месяц. Пришлите ещё и список арендаторов, и можно выбрать T-12, где в доходах видны потенциальная аренда, недобор к рыночной ставке и пустующие помещения, вплоть до собранной аренды, а расходы — кассовым методом.
Что происходит с разовыми статьями, например ремонтом или выплатой по страховке?
Они стоят ниже NOI на своих строках, чтобы NOI показывал обычный год. Капитальные работы идут в Capital Expenditures. Если платёж появляется в году один-два раза и по его описанию нельзя понять, разовый ли он, мы спросим вас.
Вы будете задавать мне вопросы?
Только если выписки на что-то не отвечают, например на получателя, которого мы не можем определить, или на платёж, который может быть разовым. Мы спрашиваем простыми словами.
Это оценка или аудит?
Нет. Это T-12, составленный по вашим банковским выпискам, чтобы вы могли анализировать сделку или отчитываться. Это не оценка, не аудит и не инвестиционный совет.
Скоро
Хотите узнать, когда откроется? Напишите на info@binadesk.com. А пока работают наши услуги для банковских выписок и извлечения данных из документов, бесплатно на время бета-тестирования.