AI가 만든 부동산 모델 확인하는 법

제대로 만든 모델에는 수식이 수천 개 있으니, 가장 중요한 것부터 시작하세요. 대출 금액, 대출 상환액, 순영업소득, 매각가, 수익률이요. 하나씩 클릭해서 어디를 가리키는지 따라가 보고, 모든 합계가 위의 줄을 빠짐없이 포함하는지 확인하세요. 이걸 가장 먼저 하세요. 엉뚱한 셀을 가리키는 수식은 평범해 보이는 숫자를 내놓고, 다른 어떤 확인으로도 잡히지 않아요.

끝에 슬쩍 붙은 $12,000처럼, 있으면 안 되는 숫자가 더해져 있지 않은지 모든 수식을 확인하세요. 수식은 셀을 가리켜야지, 자기만의 숫자를 품고 있으면 안 돼요. 그런 숫자는 AI가 뭔가를 맞추려고 넣은 거예요.

현금흐름의 모든 달이 직접 쳐 넣은 숫자가 아니라 수식인지 확인하세요. 입력값 말고는 직접 쳐 넣은 숫자가 없어야 해요. 직접 쳐 넣은 달은 입력값이 바뀌기 전까지는 다른 달과 똑같아 보여요.

공실률, 임대료 상승률, 매각 시점 캡레이트, 금리 같은 핵심 입력값을 하나씩 바꿔 보세요. 바꿀 때마다 수익률이 예상한 방향으로 움직여야 해요. 아무것도 바뀌지 않는 입력값은 그걸 써야 할 수식과 연결되어 있지 않은 거예요.

입력값을 하나씩 살펴보면서 문서에서 각각의 페이지를 찾아보세요. 찾을 수 없는 숫자는 가정이거나 지어낸 거예요. 가정이 있는 건 괜찮지만, 가정이라고 적혀 있어야 해요.

같은 돈이 두 군데 나오는지 찾아보세요. 수입으로 잡으면서 비용에서는 빼지 않은 정산금이나, 두 번 뺀 충당금 같은 거요. 그다음 모든 할인과 임대료 감면이 수입을 줄이는지 확인하세요. 실수로 더해진 게 하나 있으면 합계가 그 금액의 두 배만큼 틀어져요.

몇 달을 골라서, 투자자에게 가는 현금이 순영업소득에서 대출 상환액과 자본적 지출을 뺀 금액인지 확인하세요. 대출 상환액이 한 번도 빠지지 않았다면, 대출을 낀 수익률은 너무 높게 나와요.

호가 임대료가 아니라 임차인들이 지금 실제로 내는 임대료를 가져와 1년치로 계산해 보세요. 모델의 첫해 임대료와 비슷해야 해요. 모델이 투자설명서의 예상치에서 시작한다면, 그 뒤의 수익률은 모두 너무 높아요.

임대 현황표의 호실 수나 평방피트를 더해서, 거기 인쇄된 합계와 투자설명서 요약 페이지의 면적과 비교해 보세요. 다르면 건물 일부가 빠진 거예요.

첫해 순영업소득(NOI)을 직접 계산해 보세요. 수입에서 공실과 비용을 뺀 금액이에요. 모델과 달러 단위까지 같아야 해요.

주의할 점: 숫자가 맞는 모델도 틀릴 수 있어요. 그 뒤에 있는 수식과 입력값이 틀릴 수 있으니까요. 그래서 다른 확인을 먼저 해요.

1. 핵심 수식이 올바른 셀을 가리켜요.
2. 수식 안에 숨은 숫자가 없어요.
3. 모든 달이 직접 쳐 넣은 숫자가 아니라 수식이에요.
4. 모든 입력값이 모델을 움직여요.
5. 모든 입력값이 문서 페이지에 있거나, 가정이라고 적혀 있어요.
6. 두 번 센 건 없고, 모든 할인이 빠져 있어요.
7. 대출을 매달 갚아요.
8. 첫해는 예상치가 아니라 지금 임대료로 시작해요.
9. 임대 현황표가 건물 전체와 맞아요.
10. 손으로 계산한 NOI가 맞아요.