아무도 확인하지 않을 때 AI가 부동산 모델에서 저지르는 12가지 실수

채팅형 AI는 가장 그럴듯한 답을 써요. 투자설명서로 돌아가 다시 보지도 않고, 자기 수식을 따라가 보지도 않아요. 투자설명서에 숫자가 없으면 빈칸으로 두지 않고, 그럴듯한 걸로 채워 넣어요. 그래서 틀린 모델과 맞는 모델이 똑같아 보이고, AI에게 다시 확인해 달라고 해도 소용없어요. 실수를 한 그 눈으로 다시 보니까요.

그리고 틀린 모델은 고장 나지 않아요. 그냥 조용히 다른 답을 내놓을 뿐이에요. 결정을 바꿀 만큼 다른 답을요.

대출 상환액을 1,440만 달러 대출이 아니라 2,400만 달러 매입가로 계산해요. 또는 매각가를 내년 소득이 아니라 올해 소득으로 계산해요. 숫자가 대출 상환액처럼 보이니 아무도 클릭해 보지 않아요. 그 셀부터 수익률이 다 틀려요.

운영비 합계는 수식이라 믿음직해 보여요. 그런데 비용은 35번째 줄까지 있는데 수식은 20번째부터 34번째 줄까지만 더해서, 마지막 줄인 수선 충당금이 합계에 안 들어가요. 순영업소득이 너무 높게 나오고, 그 뒤의 수익률도 모두 너무 높아요.

매도인의 순영업소득은 $1,250,000인데 모델은 $1,238,000이 나와요. AI는 차이를 찾는 대신 수식 끝에 “+12000”을 붙여 넣고, 이제 둘이 맞아요. 그러고는 모델이 투자설명서와 맞는다고 말해요. 사실은 안 맞아요. $12,000 차이는 그대로 있고, 그 실수를 한 AI가 숨겨 놓았을 뿐이에요.

투자자에게 돌아가는 현금흐름을 순영업소득에서 계산하는데, 수식이 대출 상환액을 한 번도 빼지 않아요. 매달 이 딜이 실제로 버는 것보다 훨씬 많은 현금이 보이고, 대출을 낀 수익률이 아주 좋아 보여요.

임차인들이 운영비 $380,000을 부담해요. 모델은 이 $380,000을 수입에 더하면서도 그 비용을 지출에는 넣지 않아요. 아니면 수선 충당금을 두 번 빼요. 비용으로 한 번, 소득 줄 아래에서 또 한 번.

$45,000의 임대료 할인을 빼지 않고 수입에 더해요. 이제 수입이 $90,000 많아졌는데도 모델은 여전히 맞아 보여요.

14번째 달의 공과금이 수식이 있어야 할 자리에 $35,000으로 직접 쳐 넣어져 있어요. 다른 달과 똑같아 보여요. 그런데 비용 상승률이나 시작 날짜를 바꾸면, 그 달만 다른 달과 함께 바뀌지 않아요.

어떻게 되나 보려고 공실률을 5%에서 8%로 올려도 수익률이 꿈쩍도 안 해요. 공실률을 읽어야 할 수식 안에 5%가 직접 적혀 있어서, 바꾼 칸이 아무 데도 연결되어 있지 않은 거예요.

1년에 한 번 청구되는 $1,800짜리 엘리베이터 점검비가 매달 $1,800으로 들어가요. 있지도 않은 비용이 1년에 $19,800인데, 비용이 수백만 달러인 건물이라 전혀 눈에 띄지 않아요.

투자설명서에는 “시세 기준” 평방피트당 $32의 임대료가 적혀 있어요. 임차인들이 지금 내는 건 $26이에요. 모델이 $32에서 시작하니, 첫해에 아직 아무도 내지 않는 임대료가 들어가고, 그 뒤의 수익률도 모두 너무 높아요.

투자설명서에 세금 숫자가 없는데도 모델은 숫자를 하나 보여 줘요. 출처 없는 딱 떨어지는 숫자가, 마치 매도인이 준 것처럼 입력값 사이에 들어가 있어요. 그게 가정이라는 걸 알려 주는 건 아무것도 없어요.

호실 세 개가 층별 배치도에만 있고 임대 현황표에는 없어요. 모델은 이 호실들을 끝내 보지 못해요. 그래도 합계는 맞아요. 읽은 것만 더하니까요.

AI에게 묻는 대신 모델을 문서와 대조하고 수식을 따라가 보면, 이런 실수 대부분은 직접 잡아낼 수 있어요. 확인 방법은 AI가 만든 부동산 모델 확인하는 법에 있어요. 다만 딜마다 수천 개의 수식을 살펴봐야 한다는 건 기억해 두세요.

아니면 저희에게 맡기세요. 저희 검사는 자체 소프트웨어가 하고, 이런 실수를 모델이 전달되기 전에 잡아내도록 만들어졌어요. 문서에 없는 건 여쭤보고, 절대 추측하지 않아요(검증 방식).