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Analizzare un immobile solo dal memorandum di vendita: a cosa fare attenzione
All’inizio di un’operazione, spesso hai solo il memorandum di vendita. Il T-12 completo del venditore e l’elenco degli inquilini arrivano dopo, se arrivano. Puoi comunque costruire un modello utile dal memorandum. Devi solo sapere dove è scarno.
Controllarlo è un lavoro vero. Anche un modello costruito solo dal memorandum ha migliaia di formule. Ognuna può puntare alla cella sbagliata o lasciare fuori una riga, e mostrare comunque un numero che sembra normale. L’unico modo per esserne sicuri è controllare ogni formula, una per una, sul memorandum. A mano, può volerci più tempo che per costruire il modello.
Cosa ti dà di solito il memorandum
- L’immobile: la superficie, le unità o gli spazi, e il tipo.
- Un riepilogo dell’elenco degli inquilini, spesso con ogni inquilino o tipo di unità.
- Un conto economico di gestione, a volte solo con i totali di un anno.
- Le previsioni del broker: quanto potrebbe rendere l’immobile.
Cosa lascia fuori spesso
- Entrate e costi mese per mese, quindi i mesi fuori dal normale restano nascosti.
- Le condizioni complete di ogni contratto, come gli aumenti dell’affitto, le opzioni e chi paga quali costi.
- Quanto pagherà un nuovo proprietario di tasse e assicurazione.
- Il costo per riempire gli spazi vuoti: mesi di affitto gratis, lavori e provvigioni.
Come mantenere il modello onesto
- Parti dagli affitti di oggi, non dalle previsioni.
- Indica ogni ipotesi. Una cifra che il memorandum non dà deve dire che è un’ipotesi, e perché proprio quel numero.
- Confronta il memorandum con sé stesso. Le sue tabelle devono tornare ed essere d’accordo tra loro.
- Chiedi quello che manca. Fai l’elenco delle domande per il venditore, e sostituisci ogni ipotesi quando arriva la risposta.
Quando arrivano il T-12 e l’elenco degli inquilini
Inseriscili e guarda cosa cambia. Dove sono diversi dal memorandum, di solito vincono i documenti del venditore, ma vale la pena chiedere il perché della differenza.