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आपके बैंक स्टेटमेंट से T-12, हर लाइन जाँची हुई
बेचने वाले के पास T-12 नहीं है, या जो है उस पर भरोसा नहीं? प्रॉपर्टी के बारह महीने के बैंक स्टेटमेंट भेजें। आपको Excel में कैश बेसिस पर T-12 मिलता है, महीने-दर-महीने, हर बैंक लेन-देन अपनी लाइन पर और नेट ऑपरेटिंग इनकम निकली हुई।
जल्द आ रहा है
लोग इसे किस काम में लेते हैं
- जब बेचने वाले के पास T-12 न हो। छोटे मालिक अक्सर कोई हिसाब-किताब नहीं रखते, बस एक बैंक खाता होता है। उनके स्टेटमेंट ही साल का ऑपरेटिंग स्टेटमेंट बन जाते हैं।
- बेचने वाले का T-12 जाँचना। बैंक स्टेटमेंट से बना T-12 आपको भेजे गए T-12 के बगल में रखें, और देखें कि वे कहाँ अलग होते हैं।
- लोन देने वालों और पार्टनरों के लिए। पिछले बारह महीने, जिनका हर आँकड़ा किसी बैंक लेन-देन तक पहुँचता है।
- आपकी अपनी प्रॉपर्टी। उसी खाते से, जो आपके पास पहले से है, लाइन-दर-लाइन पूरे साल की साफ़ आमदनी और ख़र्च।
आप क्या भेजें
- बारह महीने के बैंक स्टेटमेंट, प्रॉपर्टी के ऑपरेटिंग खाते के, जैसे बैंक भेजता है वैसे ही।
- चेक रजिस्टर, अगर खाते से चेक से पेमेंट होते हैं। स्टेटमेंट में सिर्फ़ चेक का नंबर होता है; रजिस्टर बताता है कि पैसा किसे गया।
- रेंट रोल, अगर आपके पास हो, हो सके तो हर महीने के आख़िर का एक। इससे T-12 की आमदनी में संभावित किराया, बाज़ार से कम किराए का फ़र्क़ और ख़ाली जगह दिखाई जा सकती है।
- प्रॉपर्टी का प्रकार और नाम, ऑर्डर फ़ॉर्म पर: अपार्टमेंट, ऑफ़िस, रिटेल, इंडस्ट्रियल, फ़्लेक्स, होटल, हेल्थकेयर फ़ैसिलिटी, पार्किंग, सेल्फ़ स्टोरेज या ज़मीन।
वर्कबुक में क्या है
यह एक कवर पेज से खुलता है जिस पर हर टैब की सूची है। किसी टैब के नाम पर क्लिक करें और सीधे वहाँ पहुँचें।
| टैब | उसमें क्या है |
|---|---|
| T-12 | बारह महीने साथ-साथ और कुल: आमदनी, ऑपरेटिंग ख़र्च और NOI, फिर NOI के नीचे लोन की किस्तें, बड़े निर्माण काम, एक बार के आइटम और मालिक का अपना पैसा। |
| Transactions | हर स्टेटमेंट की हर लाइन, तारीख़ के क्रम में, साथ में यह कि वह T-12 की किस लाइन पर है। |
| Statements | हर स्टेटमेंट की अवधि, शुरुआती बैलेंस, जमा, निकासी और आख़िरी बैलेंस। |
| नोट्स (Notes) | T-12 कैसे बना, और कैश बेसिस वाला T-12 क्या दिखाता है और क्या नहीं। |
T-12 का हर आँकड़ा एक Excel फ़ॉर्मूला है जो उसके लेन-देन जोड़ता है, इसलिए आप किसी भी लाइन के किसी भी महीने को उसके अंदर की बैंक लाइनों तक देख सकते हैं।
लाइनें प्रॉपर्टी के प्रकार के हिसाब से होती हैं। अपार्टमेंट के T-12 में किराया, लेट फ़ीस, पालतू जानवर की फ़ीस, पार्किंग, लॉन्ड्री और किराएदारों से वापस मिले यूटिलिटी के पैसे होते हैं; ऑफ़िस, रिटेल, इंडस्ट्रियल या फ़्लेक्स के T-12 में बेस रेंट, किराएदारों से वसूले गए ख़र्च और बिल्डिंग के अपने ख़र्च होते हैं, जैसे सफ़ाई, लिफ़्ट और AC। होटल के T-12 में कमरों और खाने-पीने की कमाई और हर विभाग का ख़र्च होता है; हेल्थकेयर फ़ैसिलिटी में प्राइवेट पेमेंट, Medicare और Medicaid; पार्किंग में रोज़ाना और मासिक पार्किंग; सेल्फ़ स्टोरेज में किराया, फ़ीस और किराएदार सुरक्षा; और ज़मीन में ज़मीन का किराया, खेती का किराया और बिलबोर्ड का किराया।
नमूना देखें
एक काल्पनिक अपार्टमेंट कम्युनिटी से बनाया गया है, इसलिए हर नाम और आँकड़ा बनावटी है।
एक बार के आइटम NOI से बाहर रहते हैं
T-12 को एक आम साल की तरह पढ़ा जाता है, इसलिए जो चीज़ दोबारा नहीं होगी वह NOI के नीचे अपनी अलग लाइन पर रहती है: रेनोवेशन या छत का काम, मिला हुआ इंश्योरेंस क्लेम, निपटाया गया मुक़दमा, लीज़ ख़त्म करने का भुगतान, टैक्स रिफ़ंड, तूफ़ान का नुक़सान, प्रॉपर्टी ख़रीदने या दोबारा फ़ाइनेंस करने का ख़र्च। बड़े निर्माण काम Capital Expenditures में जाते हैं।
कुछ एक बार के पेमेंट यह नहीं बताते कि वे क्या हैं। अगर कोई पाने वाला साल के सिर्फ़ एक-दो महीनों में दिखता है, और रक़म प्रॉपर्टी के हिसाब से अहम है, तो उसके बारे में पूछा जाता है, चाहे उस पर कुछ भी लिखा हो। आपका जवाब उसे सही लाइन पर रखता है।
हम हर T-12 कैसे जाँचते हैं
हर T-12 आप तक पहुँचने से पहले 28 तक सटीकता जाँचों से गुज़रता है। इनमें से कुछ:
- हर स्टेटमेंट के लेन-देन जुड़कर बैंक के छापे गए आख़िरी बैलेंस तक पूरे-पूरे पहुँचते हैं, एक-एक सेंट तक, और स्टेटमेंट बिना टूटे एक के बाद एक चलते हैं, कोई महीना ग़ायब नहीं।
- हर बैंक लेन-देन T-12 पर ठीक एक बार है, और हर एक किसी लाइन पर है।
- जो पैसा ऑपरेटिंग आमदनी या ख़र्च नहीं है, जैसे मालिक के खातों के बीच ट्रांसफ़र, लोन, सिक्योरिटी डिपॉज़िट और मालिक का अपना पैसा, वह कभी NOI में नहीं गिना जाता।
- हर लेन-देन की लाइन उसके अपने विवरण से जाँची जाती है, ताकि बिजली-पानी का बिल किराए के नीचे या मरम्मत बड़े निर्माण काम के नीचे न जाए।
- तैयार वर्कबुक को फिर से कैलकुलेट किया जाता है और हर टोटल लेन-देन से मिलाया जाता है, और उसमें कुछ भी कटा या छिपा नहीं होता।
सवाल
क्या-क्या भेजना होगा?
प्रॉपर्टी के ऑपरेटिंग खाते के बारह महीने के बैंक स्टेटमेंट, जैसे बैंक भेजता है वैसे ही। अगर खाते से चेक से पेमेंट होते हैं, तो चेक रजिस्टर भी भेजें, ताकि हर चेक सही लाइन पर जाए। अगर आपके पास रेंट रोल है, तो वह भी भेजें, हो सके तो हर महीने के आख़िर का एक। ऑर्डर फ़ॉर्म पर प्रॉपर्टी का प्रकार और नाम बताएँ।
कौन-सी प्रॉपर्टी भेजी जा सकती हैं?
अपार्टमेंट, ऑफ़िस, रिटेल, इंडस्ट्रियल, फ़्लेक्स, होटल, हेल्थकेयर, पार्किंग, सेल्फ़ स्टोरेज और ज़मीन।
यह कैश बेसिस है या एक्रुअल?
सिर्फ़ बैंक स्टेटमेंट से कैश बेसिस: T-12 हर महीने आया और गया पैसा दिखाता है। साथ में रेंट रोल भी भेजें तो आप ऐसा T-12 चुन सकते हैं जिसकी आमदनी में संभावित किराया, बाज़ार से कम किराए का फ़र्क़ और ख़ाली जगह दिखे, वसूले गए किराए तक, और ख़र्च कैश बेसिस पर रहें।
रेनोवेशन या इंश्योरेंस क्लेम जैसे एक बार के आइटम का क्या होता है?
वे NOI के नीचे अपनी अलग लाइनों पर रखे जाते हैं, ताकि NOI एक आम साल दिखाए। बड़े निर्माण काम Capital Expenditures में जाते हैं। अगर कोई पेमेंट साल में सिर्फ़ एक-दो बार दिखता है और उसके विवरण से हम नहीं बता सकते कि वह एक बार का है या नहीं, तो हम आपसे पूछते हैं।
क्या आप मुझसे सवाल पूछेंगे?
सिर्फ़ तब, जब स्टेटमेंट से किसी बात का जवाब न मिले, जैसे कोई पाने वाला जिसे हम पहचान न सकें, या कोई पेमेंट जो एक बार का हो सकता है। हम आसान शब्दों में पूछते हैं।
क्या यह वैल्यूएशन या ऑडिट है?
नहीं। यह आपके बैंक स्टेटमेंट से बना T-12 है, अंडरराइटिंग या रिपोर्टिंग के लिए। यह वैल्यूएशन, ऑडिट या निवेश की सलाह नहीं है।
जल्द आ रहा है
जानना चाहते हैं कि यह कब शुरू होगी? info@binadesk.com पर लिखें। तब तक हमारी बैंक स्टेटमेंट और दस्तावेज़ों से डेटा निकालने की सेवाएँ चालू हैं और बीटा के दौरान मुफ़्त हैं।