Home › Mga Serbisyo › Real estate › T-12 mula sa mga bank statement
T-12 mula sa mga bank statement mo, sinuri linya por linya
Walang T-12 mula sa seller, o meron pero hindi ka sigurado? Ipadala ang labindalawang buwan ng bank statement ng property. Makakatanggap ka ng cash-basis na T-12 sa Excel, buwan-buwan, bawat bank transaction nakalagay sa linya nito at kalkulado na ang net operating income (NOI).
Malapit na
Saan ito ginagamit ng mga tao
- Kapag walang T-12 ang seller. Madalas walang libro ang maliliit na may-ari, bank account lang. Ang mga statement nila ang nagiging operating statement ng taon.
- Pagsuri sa T-12 ng seller. Itabi ang T-12 na lumalabas sa mga bank statement sa T-12 na ipinadala sa iyo, at tingnan kung saan sila nagkakaiba.
- Mga file para sa nagpapautang at partner. Huling labindalawang buwan na bawat numero ay masusundan hanggang sa isang bank transaction.
- Sarili mong mga property. Malinis na isang taon ng kita at gastos, linya por linya, mula sa account na meron ka na.
Ang ipapadala mo
- Labindalawang buwan ng bank statement ng operating account ng property, kung paano ito ipinapadala ng bangko.
- Ang check register, kung may mga tseke na binabayaran mula sa account. Numero lang ng tseke ang nasa statement; ang register ang nagsasabi kung kanino ito ibinayad.
- Rent roll, kung mayroon ka, mas mabuti kung isa para sa bawat katapusan ng buwan. Dahil dito, maipapakita ng kita sa T-12 ang potential rent, loss to lease at vacancy.
- Ang uri at pangalan ng property, sa order form: apartment, office, retail, industrial, flex, hotel, healthcare facility, parking, self storage o lupa.
Ano ang laman ng Excel file
Nagbubukas ito sa isang cover na naglilista ng bawat tab. I-click ang pangalan ng tab para pumunta roon.
| Tab | Ano ang ipinapakita |
|---|---|
| T-12 | Ang labindalawang buwan na magkakatabi at ang kabuuan: kita, operating expenses at NOI, tapos ang bayad sa utang, capital work, mga one-time na item at pera ng may-ari sa ibaba ng NOI. |
| Transactions | Bawat linya ng bawat statement, ayon sa petsa, kasama ang linya ng T-12 kung saan ito nakalagay. |
| Statements | Ang period ng bawat statement, beginning balance, mga deposito, mga withdrawal at ending balance. |
| Mga tala (Notes) | Kung paano binuo ang T-12, at kung ano ang ipinapakita at hindi ipinapakita ng cash-basis na T-12. |
Bawat numero sa T-12 ay Excel formula na nagsusuma ng mga transaction nito, kaya masusundan mo ang kahit anong buwan ng kahit anong linya hanggang sa mga bank line sa loob nito.
Sumusunod ang mga linya sa uri ng property. Ang T-12 ng apartment ay may upa, late fee, pet fee, parking, laundry at utility reimbursement; ang T-12 ng office, retail, industrial o flex ay may base rent, expense recovery at sariling gastos ng gusali, gaya ng janitorial, elevator at HVAC. Ang sa hotel ay may kita mula sa kuwarto, pagkain at inumin at gastos ng bawat departamento; ang sa healthcare facility ay may private pay, Medicare at Medicaid; ang sa parking ay may daily at monthly parking; ang self storage ay may upa, fee at tenant protection; ang lupa ay may ground rent, upa sa sakahan at upa sa billboard.
Tingnan ang sample
Ginawa gamit ang isang gawa-gawang apartment community, kaya imbento ang bawat pangalan at numero.
Hindi kasama sa NOI ang mga one-time na item
Binabasa ang T-12 bilang normal na taon, kaya ang anumang hindi na mauulit ay inilalagay sa ibaba ng NOI sa sarili nitong linya: renovation o bubong, bayad mula sa insurance claim, naayos na kaso, lease buyout, tax refund, sira dahil sa bagyo, gastos sa pagbili o pag-refinance ng property. Ang capital work ay napupunta sa Capital Expenditures.
May mga one-time na bayad na hindi sinasabi kung ano sila. Ang payee na lumalabas lang sa isa o dalawang buwan ng taon, sa halagang mahalaga sa property, ay itinatanong, kahit ano pa ang nakasulat. Ang sagot mo ang maglalagay nito sa tamang linya.
Paano namin sinusuri ang bawat T-12
Dumadaan ang bawat T-12 sa hanggang 28 accuracy check bago makarating sa iyo. Kasama rito ang:
- Ang mga transaction ng bawat statement ay umaabot sa ending balance na naka-print ng bangko, eksakto hanggang sentimo, at tuloy-tuloy ang mga statement nang walang nawawalang buwan.
- Isang beses lang lumalabas sa T-12 ang bawat bank transaction, at bawat isa ay nasa isang linya.
- Ang perang hindi operating income o expense, gaya ng transfer sa pagitan ng mga account ng may-ari, ang loan, mga security deposit at sariling pera ng may-ari, ay hindi kailanman ibinibilang sa NOI.
- Sinusuri ang linya ng bawat transaction laban sa sarili nitong mga salita, kaya hindi mapupunta sa upa ang bill ng kuryente o sa capital work ang isang repair.
- Kinakalkula ulit ang tapos na workbook at ikinukumpara ang bawat total sa mga transaction, at walang naputol o nakatago rito.
Mga tanong
Ano ang kailangan kong ipadala?
Labindalawang buwan ng bank statement ng operating account ng property, kung paano ito ipinapadala ng bangko. Kung may mga tseke na binabayaran mula sa account, ipadala rin ang check register, para mapunta sa tamang linya ang bawat tseke. Kung may rent roll ka, ipadala rin ito, mas mabuti kung isa para sa bawat katapusan ng buwan. Ilagay ang uri at pangalan ng property sa order form.
Anong mga uri ng property ang puwede kong ipadala?
Apartment, office, retail, industrial, flex, hotel, healthcare, parking, self storage at lupa.
Cash basis ba o accrual?
Cash basis kung bank statement lang: ipinapakita ng T-12 ang perang pumasok at lumabas bawat buwan. Magpadala rin ng rent roll at puwede kang pumili ng T-12 na ang kita ay nagpapakita ng potential rent, loss to lease at vacancy, hanggang sa upang nakolekta, at cash basis ang mga gastos.
Ano ang nangyayari sa mga one-time na item gaya ng renovation o insurance claim?
Inilalagay ang mga ito sa ibaba ng NOI sa sarili nilang mga linya, para normal na taon ang ipakita ng NOI. Ang capital work ay napupunta sa Capital Expenditures. Kung isa o dalawang beses lang lumabas ang isang bayad sa isang taon at hindi malaman sa mga salita nito kung one-time ito, itatanong namin sa iyo.
Magtatanong ba kayo sa akin?
Kapag lang may hindi masagot ang mga statement, gaya ng payee na hindi namin matukoy o bayad na posibleng one-time. Nagtatanong kami sa simpleng salita.
Appraisal ba ito o audit?
Hindi. Ito ay T-12 na binuo mula sa mga bank statement mo, para gamitin mo sa underwriting o pag-report. Hindi ito appraisal, audit o investment advice.
Malapit na
Gusto mo bang malaman kapag bukas na ito? Sumulat sa info@binadesk.com. Habang hinihintay, bukas na ang aming serbisyo para sa bank statement at document extraction, at libre habang beta.