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Analizar una inversión solo con el memorándum de oferta: qué vigilar
Al principio de una operación, muchas veces el memorándum de oferta es todo lo que tiene. El T-12 completo y la lista de inquilinos del vendedor llegan después, si es que llegan. Aun así puede armar un modelo útil con el memorándum. Solo tiene que saber dónde se queda corto.
Revisarlo cuesta trabajo de verdad. Incluso un modelo armado solo con el memorándum tiene miles de fórmulas. Cualquiera puede apuntar a la celda equivocada o dejar fuera una fila, y aun así mostrar un número que parece normal. La única forma de estar seguro es revisar cada fórmula, una por una, contra el memorándum. A mano, eso puede llevar más tiempo que armar el modelo.
Lo que suele darle el memorándum
- La propiedad: su tamaño, sus unidades o locales, y su tipo.
- Un resumen de la lista de inquilinos, muchas veces con cada inquilino o tipo de unidad.
- Un estado operativo, a veces solo con los totales de un año.
- La proyección del corredor: lo que la propiedad podría generar.
Lo que muchas veces deja fuera
- Los ingresos y gastos mes a mes, así que los meses fuera de lo normal quedan escondidos.
- Las condiciones completas de cada contrato, como los aumentos escalonados de renta, las opciones y quién paga qué gastos.
- Lo que un nuevo dueño va a pagar de impuestos y seguro.
- Lo que cuesta ocupar los espacios vacíos: meses de renta gratis, adecuaciones y comisiones.
Cómo mantener honesto el modelo
- Parta de las rentas de hoy, no de la proyección.
- Marque cada supuesto. Una cifra que el memorándum no da debería decir que es un supuesto, y por qué ese número.
- Compare el memorándum consigo mismo. Sus tablas deberían cuadrar y coincidir entre sí.
- Pida lo que falta. Haga la lista de preguntas para el vendedor, y reemplace cada supuesto cuando llegue la respuesta.
Cuando llegan el T-12 y la lista de inquilinos
Cárguelos y vea qué se mueve. Donde no coincidan con el memorándum, por lo general manda lo que dicen los registros del propio vendedor, pero la diferencia merece una pregunta.