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Resumir un contrato de arrendamiento con sus enmiendas: qué vigilar
Un contrato de arrendamiento comercial muchas veces es más de un documento. Con los años suma enmiendas, cláusulas adicionales y cartas complementarias, y cada una cambia algunos términos y deja el resto igual. El resumen tiene que mostrar el contrato tal como lo dejan todas hoy.
Revisarlo cuesta trabajo de verdad. Cada término del resumen hay que seguirlo a través de cada documento que pudo cambiarlo, en el orden en que se firmaron. Si se pasa por alto una enmienda, cada término que cambió está mal, y nada en el resumen lo muestra. A mano, eso significa leer cada enmienda junto al contrato, cláusula por cláusula.
Lo que suelen cambiar las enmiendas
- El plazo: una prórroga, una nueva fecha de vencimiento, a veces una nueva fecha de inicio.
- La renta: un nuevo calendario, una rebaja para retener al inquilino, o renta gratis a cambio de una prórroga.
- El espacio: un local agregado o devuelto, así que cambian la superficie, la participación en los gastos y la renta.
- El año base de los gastos, muchas veces fijado de nuevo para el espacio agregado.
- Opciones y derechos: una renovación usada o agregada, un derecho de terminación agregado o eliminado.
- Las partes y las direcciones para avisos: un nuevo arrendador después de una venta, un nuevo nombre del inquilino, una dirección que cambió.
Lo que sale mal
- Se lee el contrato tal como se firmó. El resumen es correcto para un contrato que ya no existe.
- Las enmiendas se leen en desorden. La renta de una enmienda más vieja pisa la de una más nueva.
- Se pasa por alto una eliminación. «La Sección 34 queda eliminada en su totalidad», y el derecho de la Sección 34 sigue en el resumen.
- Falta un documento. Una enmienda menciona otra anterior que no está en los archivos, y todo lo que esa cambió también falta.
- Las fechas se cuentan desde el plazo viejo. Los plazos de aviso se calculan desde un vencimiento que una enmienda alargó.
Cómo mantener correcto el resumen
- Ordene primero los documentos por fecha de firma, según la fecha en que se firmó cada uno, no según el nombre del archivo.
- Lea los primeros párrafos de cada enmienda. Muchas veces mencionan los documentos anteriores. Si nombra uno que usted no tiene, pídalo antes de hacer el resumen.
- Anote dónde se fijó cada término por última vez: el documento, la página y la sección.
- Lea lo que elimina cada enmienda con el mismo cuidado que lo que agrega.
- Vuelva a calcular cada fecha a partir del último vencimiento y de las palabras del contrato.
Cuando aparece una enmienda que faltaba
Póngala en su lugar según su fecha y vea qué se mueve. Cada término que cambió puede ser distinto ahora, y también cualquier término que un documento posterior cambió después. Las fechas calculadas a partir del plazo son las primeras que hay que revisar.