Ein T-12 aus Kontoauszügen: nach Zahlungsfluss oder mit der Miete aus der Mieterliste?

Von Ephraim Shapiro, Gründer von BinaDesk · 2026-11-04

Kontoauszüge zeigen das Geld, das ein- und ausging. Sie zeigen nicht die Miete, die fällig war, die Einheiten, die leer standen, oder die Mieter, die unter Marktmiete zahlen. Eine Mieterliste schon. Was jede Art von T-12 Ihnen sagt und worauf Sie achten sollten, wenn Sie beides verbinden.

Es zu prüfen ist echte Arbeit. Ein T-12, das seine Miete aus der Mieterliste nimmt, muss Einheit für Einheit zur Mieterliste passen und trotzdem Monat für Monat auf die Miete hinauslaufen, die laut Bank eingegangen ist. Eine falsch gelesene Einheit oder ein Monat mit der falschen Mieterliste, und Leerstand und Mindermiete sind falsch, während die Summen normal aussehen.

Ein T-12 nach Zahlungsfluss

Nur aus den Kontoauszügen gebaut, zeigt ein T-12 die Miete jedes Monats als das Geld, das in diesem Monat einging. Es ist das genaueste Bild der Liquidität, und mehr lässt sich ohne Mieterliste nicht bauen.

Was es nicht zeigen kann: warum die Miete so war, wie sie war. Ein schwacher Monat kann Leerstand sein, ein Mieter, der zu spät zahlt, oder ein Mietnachlass. Ein starker Monat kann ein Mieter sein, der Rückstände nachzahlt. Die Bank zeigt nur die Gutschrift.

Miete aus der Mieterliste, alles andere nach Zahlungsfluss

Mit einer Mieterliste lässt sich die Miete so zeigen, wie Analysten sie lesen:

Mögliche Bruttomiete: jede Einheit zu ihrer Marktmiete.
Mindermiete gegenüber dem Markt: was vermietete Einheiten unter ihrer Marktmiete zahlen.
Leerstand: die Marktmiete der leeren Einheiten.
Einheiten ohne Miete und Nachlässe: Musterwohnungen, Büros und Personalwohnungen sowie erlassene Miete.
Mietausfall und Zeitversatz: der Unterschied zwischen der fälligen Miete und der Miete, die laut Bank eingegangen ist.

Die letzte Zeile hält das Ganze ehrlich. Wie auch immer die Miete aufgeteilt wird, am Ende steht die Miete, die wirklich eingegangen ist. Die Ausgaben bleiben nach Zahlungsfluss, so wie die Bank sie zeigt.

Eine Mieterliste oder eine für jeden Monat

Eine Mieterliste zeigt einen einzigen Tag. Eine Mieterliste zu jedem Monatsende gibt jedem Monat seinen eigenen Leerstand und seine eigene Mindermiete. Mit nur einer gilt diese für jeden Monat, und die Monate, die sie nicht abdeckt, sollten als Schätzung markiert werden, damit sie niemand für Tatsachen hält.

Worauf Sie achten sollten, wenn Sie eine KI beides verbinden lassen

Die Mieterliste wird falsch gelesen. Eine Einheit fällt weg, eine leere Einheit wird als vermietet gelesen, eine Marktmiete kommt aus der falschen Spalte. Prüfen Sie, ob die Einheiten die Summen ergeben, die die Mieterliste druckt.
Die falsche Mieterliste für einen Monat. Jeder Monat sollte die Mieterliste aus diesem Monat verwenden oder sagen, dass er geschätzt ist.
Miete doppelt gezählt. Die Sollmiete aus der Mieterliste wird zur Miete der Bank addiert, statt mit ihr abgeglichen zu werden. Die eingegangene Miete sollte auf den Cent der Zahl der Bank entsprechen.
Mietausfall auf null gezwungen. Wenn Sollmiete und eingegangene Miete immer exakt übereinstimmen, wurde etwas passend gemacht.

Was brauchen Sie?

Keine Mieterliste: Ein T-12 nach Zahlungsfluss ist die ehrliche Antwort. Mit einer Mieterliste sagt Ihnen die aufgeteilte Ansicht, warum die Miete so ist, wie sie ist: wie viel Leerstand ist, wie viel Mietverträge unter Markt und wie viel Mieter, die nicht zahlen. Genau das wollen Käufer oder Kreditgeber meist wissen.