So prüfen Sie ein von KI erstelltes Immobilienmodell

Ein ordentlich gebautes Modell hat Tausende Formeln, also beginnen Sie mit denen, die am meisten zählen: Darlehenssumme, Kreditrate, Nettobetriebsergebnis, Verkaufspreis und Renditen. Klicken Sie in jede hinein, verfolgen Sie, worauf sie zeigt, und prüfen Sie, dass jede Summe alle Zeilen darüber erfasst. Machen Sie diese Prüfung zuerst: Eine Formel, die auf die falsche Zelle zeigt, ergibt eine normal aussehende Zahl, und keine andere Prüfung findet sie.

Prüfen Sie jede Formel auf eine angehängte Zahl, die da nicht hingehört, etwa $12,000 am Ende. Eine Formel sollte auf Zellen zeigen und keine eigene Zahl mitführen. So eine Zahl hat die KI eingefügt, damit etwas aufgeht.

Prüfen Sie, dass jeder Monat im Cashflow eine Formel ist und keine getippte Zahl. Außerhalb der Eingaben sollte es keine getippten Zahlen geben: Ein getippter Monat sieht aus wie die anderen, bis sich ein Eingabewert ändert.

Ändern Sie die wichtigsten Eingabewerte einzeln: Leerstand, Mietsteigerung, Exit-Kapitalisierungszins, Zinssatz. Jeder sollte die Renditen bewegen, und zwar in die Richtung, die Sie erwarten. Ein Eingabewert, der nichts ändert, ist nicht mit den Formeln verbunden, die ihn nutzen sollten.

Gehen Sie die Eingabewerte einzeln durch und finden Sie jeden auf seiner Seite in den Unterlagen. Eine Zahl, die Sie nicht finden, wurde angenommen oder erfunden. Manche Annahmen sind in Ordnung, aber sie sollten als solche gekennzeichnet sein.

Suchen Sie dasselbe Geld an zwei Stellen: Erstattungen, die als Einnahmen gezählt und bei den Kosten weggelassen werden, oder eine Rücklage, die zweimal abgezogen wird. Prüfen Sie dann, dass jede Gutschrift und jeder Mietnachlass die Einnahmen verringert. Einer, der versehentlich addiert wurde, verschiebt die Summe um das Doppelte seines Betrags.

Nehmen Sie ein paar Monate und prüfen Sie, dass das Geld an die Investoren dem Nettobetriebsergebnis entspricht, minus Kreditrate, minus etwaige Investitionen. Wenn die Kreditrate nie abgezogen wird, sind die Renditen mit Fremdkapital viel zu hoch.

Nehmen Sie die Mieten, die die Mieter heute zahlen, nicht die Angebotsmieten, und rechnen Sie sie auf ein Jahr hoch. Das sollte nah an der Miete im ersten Jahr des Modells liegen. Wenn das Modell bei der Prognose aus dem Exposé startet, ist jede Rendite danach zu hoch.

Addieren Sie die Einheiten oder Flächen in der Mieterliste und vergleichen Sie sie mit den Summen, die sie ausweist, und mit der Größe auf der Übersichtsseite des Exposés. Wenn sie abweichen, fehlt ein Teil des Gebäudes.

Rechnen Sie das Nettobetriebsergebnis des ersten Jahres selbst aus: Einnahmen, minus Leerstand, minus Kosten. Es sollte auf den Dollar mit dem Modell übereinstimmen.

Eine Warnung: Ein Modell, das aufgeht, kann trotzdem falsch sein, weil die Formeln und Eingabewerte dahinter falsch sein können. Deshalb kommen die anderen Prüfungen zuerst.

1. Die wichtigsten Formeln zeigen auf die richtigen Zellen.
2. Keine Zahl ist in einer Formel versteckt.
3. Jeder Monat ist eine Formel, keine getippte Zahl.
4. Jeder Eingabewert bewegt das Modell.
5. Jeder Eingabewert steht auf einer Seite oder ist als Annahme gekennzeichnet.
6. Nichts ist doppelt gezählt, und jede Gutschrift ist abgezogen.
7. Das Darlehen wird jeden Monat bedient.
8. Das erste Jahr ist die heutige Miete, nicht die Prognose.
9. Die Mieterliste ergibt das ganze Gebäude.
10. Das NOI stimmt von Hand.