Start › Ratgeber › Immobilienmodelle › KI-Fehler in Immobilienmodellen
Zwölf Fehler, die KI in Immobilienmodellen macht, wenn niemand prüft
Sie können jede KI bitten, dieses Modell zu bauen. Wenn niemand es prüft, hat sie ziemlich sicher mindestens einen dieser Fehler gemacht.
Und Sie werden ihn wahrscheinlich nicht sehen. Jeder der Fehler unten sieht richtig aus: Die Blätter sind ordentlich, die Formeln rechnen, die Renditen wirken plausibel, und die KI sagt Ihnen mit voller Überzeugung, dass das Modell fertig ist.
Sie zu finden ist echte Arbeit. Ein ordentlich gebautes Modell hat Tausende Formeln. Jede davon kann auf die falsche Zelle zeigen oder eine Zeile auslassen und trotzdem eine ganz normal aussehende Zahl anzeigen. Sicher sein können Sie nur, wenn Sie jede Formel einzeln mit Ihren Unterlagen abgleichen. Von Hand kann das länger dauern, als das Modell zu bauen.
Warum diese Fehler so schwer zu finden sind
Eine Chat-KI schreibt die Antwort, die ihr am wahrscheinlichsten erscheint. Sie schaut nicht noch einmal ins Exposé, und sie verfolgt ihre eigenen Formeln nicht. Wenn das Exposé eine Zahl nicht nennt, lässt sie keine Lücke, sondern setzt etwas ein, das passt. Deshalb sehen ein falsches und ein richtiges Modell genau gleich aus, und die KI zu bitten, sich selbst zu prüfen, hilft nicht: Sie prüft mit denselben Augen, die den Fehler gemacht haben.
Und ein falsches Modell stürzt nicht ab. Es liefert einfach still eine andere Antwort, und die weicht genug ab, um eine Entscheidung zu ändern.
Fehler, die KI machen kann, wenn niemand prüft
Die häufigsten und am schwersten erkennbaren zuerst.
1. Eine Formel greift auf die falsche Zelle zu
Die Kreditrate wird aus dem Kaufpreis von $24 Millionen statt aus dem Darlehen von $14.4 Millionen berechnet. Oder der Verkauf wird mit den Einnahmen dieses Jahres statt des nächsten berechnet. Die Zahl sieht aus wie eine Kreditrate, also klickt niemand hinein. Ab dieser Zelle sind die Renditen falsch.
2. Eine Summe lässt einen Teil ihrer Zeilen weg
Die Summe der Betriebskosten ist eine Formel, also wirkt sie vertrauenswürdig. Aber sie addiert die Zeilen 20 bis 34, obwohl die Kosten bis Zeile 35 gehen, und die letzte Zeile, die Instandhaltungsrücklage, landet nie in der Summe. Das Nettobetriebsergebnis ist zu hoch, und jede Rendite danach auch.
3. Die KI versteckt eine Zahl in einer Formel, um eine Summe zu erzwingen
Das Nettobetriebsergebnis des Verkäufers beträgt $1,250,000, das Modell kommt auf $1,238,000. Statt die Differenz zu suchen, hängt die KI „+12,000“ ans Ende der Formel selbst, und schon stimmt beides überein. Dann sagt sie Ihnen, das Modell stimme mit dem Exposé überein. Tut es nicht: Die Lücke von $12,000 ist noch da, jetzt versteckt von der KI, die sie verursacht hat.
4. Das Darlehen wird nie bedient
Der Cashflow an die Investoren wird aus dem Nettobetriebsergebnis berechnet, aber die Formel zieht den Kapitaldienst nie ab. Jeder Monat zeigt viel mehr Geld, als das Objekt erwirtschaftet, und die Renditen mit Fremdkapital sehen hervorragend aus.
5. Sie zählt Geld doppelt
Die Mieter erstatten $380,000 an Betriebskosten. Das Modell rechnet die $380,000 zu den Einnahmen und lässt diese Kosten trotzdem bei den Ausgaben weg, oder es zieht die Instandhaltungsrücklage zweimal ab: einmal als Kosten und noch einmal unter der Einnahmenzeile.
6. Sie addiert, was sie abziehen sollte, oder umgekehrt
Ein Mietnachlass von $45,000 wird zu den Einnahmen addiert statt abgezogen. Die Einnahmen sind jetzt $90,000 zu hoch, und das Modell geht trotzdem auf.
7. Ein Monat ist eine getippte Zahl, keine Formel
Die Nebenkosten für Monat 14 sind als $35,000 eingetippt, wo die Formel stehen sollte. Er sieht aus wie jeder andere Monat. Aber ändern Sie die Kostensteigerung oder das Startdatum, und dieser Monat bewegt sich nicht mit.
8. Ein Eingabewert ändert nichts
Sie erhöhen den Leerstand von 5% auf 8%, um zu sehen, was passiert, und die Renditen rühren sich nicht. In der Formel, die den Leerstand lesen sollte, steht ihr eigener Wert von 5% fest eingetippt, also ist das Feld, das Sie geändert haben, mit nichts verbunden.
9. Sie vermischt Monats- und Jahreszahlen
Eine Aufzugsprüfung für $1,800, einmal im Jahr berechnet, wird als $1,800 pro Monat eingetragen. Das sind $19,800 im Jahr an Kosten, die es nicht gibt, in einem Gebäude mit Kosten in Millionenhöhe, also fällt nichts aus dem Rahmen.
10. Sie nimmt die Prognose des Maklers als heutige Miete
Das Exposé zeigt Mieten von $32 pro Quadratfuß „zu Marktpreisen“. Die Mieter zahlen heute $26. Das Modell startet bei $32, also rechnet das erste Jahr mit Miete, die noch niemand zahlt, und jede Rendite danach ist zu hoch.
11. Sie erfindet eine Zahl, die das Exposé nicht nennt
Das Exposé nennt keine Grundsteuer, also zeigt das Modell trotzdem eine: eine runde Zahl ohne Quelle, die bei den Eingaben steht, als hätte der Verkäufer sie geliefert. Nichts sagt Ihnen, dass sie angenommen wurde.
12. Sie übersieht einen Teil des Gebäudes
Drei Einheiten stehen nur im Flächenplan nach Etagen, nicht in der Mieterliste. Das Modell sieht sie nie. Seine Summen gehen trotzdem auf, weil sie addieren, was es gelesen hat.
Was Sie tun können
Die meisten dieser Fehler finden Sie selbst, wenn Sie das Modell mit den Unterlagen abgleichen und seine Formeln verfolgen, nicht indem Sie die KI fragen. Die Prüfungen stehen in So prüfen Sie ein von KI erstelltes Immobilienmodell. Denken Sie nur daran: Das heißt, Tausende Formeln durchzugehen, bei jedem Objekt.
Oder überlassen Sie es uns. Unsere Prüfungen laufen in unserer selbst entwickelten Software, die dafür gebaut ist, Fehler wie diese zu finden, bevor ein Modell bei Ihnen ankommt. Was Ihre Unterlagen nicht sagen, wird erfragt, nie geraten (wie wir prüfen).