الرئيسية › أدلة › النماذج العقارية › التحليل من المذكرة وحدها
دليل
تحليل الصفقة من مذكرة العرض وحدها: ما الذي يجب الانتباه إليه
في بداية الصفقة، كثيرًا ما تكون مذكرة العرض كل ما لديكم. أما كشف T-12 الكامل وسجل المستأجرين من البائع فيأتيان لاحقًا، إن أتيا أصلًا. وما زال بإمكانكم بناء نموذج مفيد من المذكرة. كل ما تحتاجونه هو أن تعرفوا أين تكون معلوماتها قليلة.
التحقق منه يتطلب جهدًا حقيقيًا. حتى النموذج المبني من المذكرة وحدها فيه آلاف المعادلات. وأي واحدة منها قد تشير إلى خلية خاطئة أو تُسقط سطرًا، ومع ذلك تعرض رقمًا يبدو عاديًا. والطريقة الوحيدة للتأكد هي فحص كل معادلة، واحدة تلو الأخرى، مقابل المذكرة. ويدويًا، قد يستغرق ذلك وقتًا أطول من بناء النموذج نفسه.
ما تقدّمه المذكرة عادةً
- العقار: مساحته، ووحداته، ونوعه.
- ملخص لسجل المستأجرين، غالبًا مع كل مستأجر أو نوع وحدة.
- بيان تشغيل، أحيانًا بمجاميع سنة واحدة فقط.
- توقعات الوسيط (pro forma): ما يمكن أن يحققه العقار من دخل.
ما تُغفله غالبًا
- الدخل والتكاليف شهرًا بشهر، فتختفي الأشهر غير المعتادة.
- الشروط الكاملة لكل عقد إيجار، مثل الزيادات المجدولة في الإيجار، والخيارات، ومن يدفع أي تكاليف.
- ما سيدفعه المالك الجديد للضرائب والتأمين.
- تكلفة ملء المساحات الشاغرة: أشهر الإيجار المجانية، وأعمال التجهيز، والعمولات.
كيف تُبقون النموذج صادقًا
- ابدأوا من إيجارات اليوم، لا من التوقعات.
- ضعوا علامة على كل افتراض. الرقم الذي لا تذكره المذكرة يجب أن يُكتب عليه أنه افتراض، ولماذا اختير هذا الرقم بالذات.
- طابقوا المذكرة مع نفسها. يجب أن تتطابق مجاميع جداولها وأن تتفق فيما بينها.
- اطلبوا ما ينقص. اكتبوا قائمة أسئلة للبائع، واستبدلوا كل افتراض عندما يصل الجواب.
عندما يصل كشف T-12 وسجل المستأجرين
أدخلوهما في النموذج، وانظروا ما الذي يتغير. وحيث يختلفان عن المذكرة، فسجلات البائع نفسه هي التي تُعتمد عادةً، لكن الفرق يستحق سؤالًا.