الرئيسية › أدلة › العقارات › الأساس النقدي أم سجل المستأجرين
T-12 من كشوف الحساب البنكية: على الأساس النقدي، أم الإيجار من سجل المستأجرين؟
كشوف الحساب البنكية تُظهر المال الذي دخل وخرج. لا تُظهر الإيجار المستحق، ولا الوحدات التي بقيت شاغرة، ولا المستأجرين الذين يدفعون أقل من السوق. سجل المستأجرين يُظهر ذلك. إليكم ما يخبركم به كل نوع من T-12، وما الذي يجب الانتباه له عند الجمع بينهما.
التحقق منه يحتاج إلى عمل حقيقي. T-12 الذي يأخذ الإيجار من سجل المستأجرين يجب أن يتطابق مع السجل وحدةً وحدة، وأن يصل مع ذلك إلى الإيجار الذي يُظهر البنك أنه حُصِّل، شهرًا بشهر. يكفي أن تُقرأ وحدة واحدة خطأً، أو أن يُطابَق شهر مع سجل المستأجرين الخطأ، حتى تصبح الشواغر والفرق عن إيجار السوق خاطئة بينما تبدو المجاميع طبيعية.
T-12 على الأساس النقدي
T-12 المبني من كشوف الحساب البنكية وحدها يُظهر إيجار كل شهر على أنه المال الذي وصل في ذلك الشهر. هو أصدق سجل للنقد، وهو كل ما يمكن بناؤه عندما لا يوجد سجل مستأجرين.
ما لا يستطيع إظهاره: لماذا كان الإيجار بهذا المبلغ. الشهر المنخفض قد يكون بسبب الشواغر، أو مستأجر يدفع متأخرًا، أو تخفيض في الإيجار. والشهر المرتفع قد يكون مستأجرًا سدّد ما عليه من متأخرات. البنك يُظهر الإيداع فقط.
الإيجار من سجل المستأجرين، وكل ما عداه على الأساس النقدي
مع سجل المستأجرين، يمكن عرض الإيجار بالطريقة التي يقرؤه بها محللو التمويل:
- إجمالي الإيجار المحتمل: كل وحدة بإيجار السوق الخاص بها.
- الفرق عن إيجار السوق: كم تدفع الوحدات المشغولة أقل من إيجار السوق الخاص بها.
- الشواغر: إيجار السوق للوحدات الفارغة.
- الوحدات غير المدرّة للدخل والتخفيضات: الوحدات النموذجية، والمكاتب ووحدات الموظفين، والإيجار المتنازل عنه.
- خسائر التحصيل والتوقيت: الفرق بين الإيجار المستحق والإيجار الذي يُظهر البنك أنه حُصِّل.
السطر الأخير هو ما يُبقي الأمر صادقًا. مهما قُسِّم الإيجار، ينتهي في النهاية إلى الإيجار الذي وصل فعلًا. وتبقى المصروفات على الأساس النقدي، كما يُظهرها البنك.
سجل مستأجرين واحد، أم سجل لكل شهر
سجل المستأجرين يُظهر يومًا واحدًا. وسجل من نهاية كل شهر يعطي كل شهر شواغره وفرقه عن إيجار السوق. وإذا لم يوجد إلا سجل واحد، يُطبَّق على كل الأشهر، ويجب أن تُعلَّم الأشهر التي لا يغطيها على أنها تقديرات، حتى لا يقرأها أحد على أنها حقائق.
ما الذي يجب الانتباه له إذا طلبتم من الذكاء الاصطناعي الجمع بينهما
- سجل المستأجرين مقروء خطأً. وحدة سقطت، أو وحدة شاغرة قُرئت على أنها مشغولة، أو إيجار سوق أُخذ من العمود الخطأ. تأكدوا أن مجموع الوحدات يساوي المجاميع المطبوعة في سجل المستأجرين.
- سجل المستأجرين الخطأ لشهر ما. يجب أن يستخدم كل شهر سجل المستأجرين المؤرخ في ذلك الشهر، أو أن يوضّح أنه تقدير.
- الإيجار محسوب مرتين. الإيجار المجدول من سجل المستأجرين أُضيف إلى إيجار البنك بدل مطابقته معه. يجب أن يساوي الإيجار المُحصَّل رقم البنك، حتى السنت.
- خسائر التحصيل مفروضة على الصفر. إذا كان الإيجار المجدول والإيجار المُحصَّل متطابقين دائمًا تمامًا، فهناك رقم عُدِّل ليتطابق.
أيهما تحتاجون؟
بلا سجل مستأجرين: T-12 على الأساس النقدي هو الإجابة الصادقة. ومع سجل المستأجرين، يخبركم العرض المفصّل لماذا الإيجار بهذا المبلغ: كم منه بسبب الشواغر، وكم بسبب عقود أقل من السوق، وكم بسبب مستأجرين لا يدفعون. وهذا عادةً ما يريد المشتري أو جهة التمويل معرفته.