根据您的银行对账单做T-12，逐行核对
卖方没有T-12，或者有但您不信？发来这处物业十二个月的银行对账单。您会拿到一份收付实现制的Excel T-12，逐月列出，每笔银行交易都放在自己的那一行，净营运收入也算好了。
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大家用它来做什么
- 卖方没有T-12的时候。小业主常常不记账，只有一个银行账户。他们的对账单就成了这一年的经营报表。
- 核对卖方的T-12。把银行对账单反映出来的T-12和别人发给您的那份放在一起，看看哪里对不上。
- 给贷款方和合伙人的资料。最近十二个月，每个数字都能追到一笔银行交易。
- 您自己的物业。用您现有的账户，逐行整理出清清楚楚的一年收支。
您要发什么
- 十二个月的银行对账单，是这处物业经营账户的，银行发来什么样就发什么样。
- 支票登记簿，如果账户有用支票付款。对账单上只有支票号码，登记簿上才写着付给了谁。
- 租户清单，如果有的话，最好每个月底一份。有了它，T-12的收入部分就能显示潜在租金、低于市场的租金差额和空置。
- 物业类型和名称，填在订单表上：公寓、办公、零售、工业、flex、酒店、医疗机构、停车场、自助仓储或土地。
表格里有什么
打开后先是一张封面，列出所有工作表。点击工作表名称就能跳过去。
| 工作表 | 内容 |
|---|---|
| T-12 | 十二个月并排加一个合计：收入、营运费用和NOI，NOI下面是还贷、资本性支出、一次性项目和业主自己的钱。 |
| Transactions | 每份对账单的每一行，按日期排列，并写明它在T-12的哪一行。 |
| Statements | 每份对账单的期间、期初余额、存入、支出和期末余额。 |
| 备注（Notes） | T-12是怎么做出来的，以及收付实现制的T-12能看出什么、看不出什么。 |
T-12上的每个数字都是一个Excel公式，把它的交易加起来，所以任何一行的任何一个月，您都能追到里面的银行明细。
行项目跟着物业类型走。公寓的T-12有租金、滞纳金、宠物费、停车、洗衣和租户报销的水电费；办公、零售、工业或flex的T-12有基本租金、向租户收回的费用，以及楼宇自己的开支，比如保洁、电梯和空调。酒店的T-12有客房、餐饮收入和各部门的成本；医疗机构的有自费、Medicare和Medicaid收入；停车场的有按日和按月停车收入；自助仓储有租金、各项费用和租户保障；土地有地租、农地租金和广告牌租金。
看看样例
用一个虚构的公寓小区做的，所以所有名称和数字都是编的。
一次性项目不算进NOI
T-12要当作正常的一年来看，所以不会再发生的都放在NOI下面，单独一行：翻修或换屋顶、保险赔款、和解的官司、租约提前解约费、退税、风暴损失、买入或再融资这处物业的费用。资本性工程放在Capital Expenditures。
有些一次性付款看不出是什么。一个收款方一年里只出现一两个月，金额对这处物业又不小，不管它的摘要写的是什么，我们都会问您。您的回答决定它放在哪一行。
我们怎么核对每一份T-12
每份T-12交给您之前，最多要经过28项准确性检查。其中包括：
- 每份对账单的交易加起来，和银行印出的期末余额一分不差，而且对账单一期接一期，没有缺月。
- 每笔银行交易在T-12上出现且只出现一次，而且每笔都在某一行上。
- 不属于营运收入或费用的钱，比如业主自己账户之间的转账、贷款、押金和业主自己的钱，绝不算进NOI。
- 每笔交易放在哪一行，都会用它自己的摘要来核对，所以水电账单不会放进租金，维修也不会放进资本性工程。
- 做好的工作簿会重新计算一遍，每个合计都和交易对一遍，里面没有任何被截断或隐藏的内容。
问题
我需要发什么？
这处物业经营账户十二个月的银行对账单，银行发来什么样就发什么样。如果账户有用支票付款，也请发来支票登记簿，好让每张支票都放对行。如果有租户清单，也请一起发来，最好每个月底一份。物业类型和名称请填在订单表上。
可以发哪些类型的物业？
公寓、办公、零售、工业、flex、酒店、医疗机构、停车场、自助仓储和土地。
是收付实现制还是权责发生制？
只有银行对账单时是收付实现制：T-12显示每个月实际进出的钱。再发来租户清单，您就可以选择一种T-12，收入部分显示潜在租金、低于市场的租金差额和空置，一直到实收租金，费用仍按收付实现制。
翻修或保险赔款这类一次性项目怎么处理？
它们放在NOI下面，各占一行，这样NOI反映的是正常的一年。资本性工程放在Capital Expenditures。如果一笔付款一年里只出现一两次，从摘要上又看不出是不是一次性的，我们会问您。
你们会问我问题吗？
只有对账单回答不了的时候才问，比如一个我们认不出的收款方，或者一笔可能是一次性的付款。我们用大白话问。
这是评估还是审计？
都不是。这是根据您的银行对账单做的T-12，供您做投资测算或报告用。它不是评估、审计，也不是投资建议。
即将推出
想知道什么时候开放？请写信到info@binadesk.com。在那之前，我们的银行对账单和文档数据提取服务已经开放，测试期间免费。