Kimse kontrol etmediğinde yapay zekanın gayrimenkul modellerinde yaptığı on iki hata

Sohbet tipi bir yapay zeka en olası görünen cevabı yazar. Bir daha bakmak için satış dosyasına dönmez, kendi formüllerinin izini de sürmez. Satış dosyası bir rakam vermediğinde boşluk bırakmaz. Uyan bir şey koyup geçer. Bu yüzden yanlış bir modelle doğru bir model birebir aynı görünür ve yapay zekadan kendini tekrar kontrol etmesini istemek işe yaramaz: hatayı yapan gözlerle kontrol eder.

Ve yanlış bir model bozulmaz. Sadece sessizce farklı bir sonuç verir, hem de bir kararı değiştirecek kadar farklı.

Kredi taksiti, 14,4 milyon dolarlık kredi yerine 24 milyon dolarlık satın alma fiyatından hesaplanmış. Ya da satış, gelecek yılın geliri yerine bu yılın gelirinden fiyatlanmış. Rakam bir kredi taksiti gibi göründüğü için kimse üstüne tıklamıyor. O hücreden itibaren getiriler yanlış.

Toplam işletme giderleri bir formül, o yüzden güvenilir görünüyor. Ama giderler 35. satıra kadar giderken formül 20 ile 34. satırları topluyor ve son kalem olan yenileme fonu hiç toplama girmiyor. Net işletme geliri olması gerekenden yüksek, ondan sonraki her getiri de öyle.

Satıcının net işletme geliri 1.250.000 dolar, model ise 1.238.000 dolar buluyor. Yapay zeka farkı aramak yerine formülün sonuna “+12000” ekliyor ve artık ikisi tutuyor. Sonra size modelin satış dosyasıyla tuttuğunu söylüyor. Tutmuyor: 12.000 dolarlık fark hâlâ orada, sadece artık onu yaratan yapay zeka tarafından saklanmış.

Yatırımcılara kalan nakit akışı net işletme gelirinden hesaplanıyor, ama formül kredi taksitlerini hiç düşmüyor. Her ay, yatırımın gerçekte ürettiğinden çok daha fazla nakit görünüyor ve kredili getiriler harika görünüyor.

Kiracılar 380.000 dolarlık işletme giderini geri ödüyor. Model bu 380.000 doları gelire ekliyor ama o giderleri yine de giderlere yazmıyor; ya da yenileme fonunu iki kez düşüyor: bir kez gider olarak, bir kez de gelir satırının altında.

45.000 dolarlık bir kira indirimi gelirden düşülmek yerine gelire ekleniyor. Gelir artık 90.000 dolar fazla ve model yine de denk görünüyor.

14. ayın elektrik-su gideri, formülün olması gereken yere 35.000 dolar olarak elle yazılmış. Diğer aylardan farksız görünüyor. Ama gider artışını ya da başlangıç tarihini değiştirince o ay diğerleriyle birlikte değişmiyor.

Ne olacağını görmek için boşluk oranını %5’ten %8’e çıkarıyorsunuz ve getiriler kıpırdamıyor. Boşluk oranını okuması gereken formülün içinde kendi %5’i yazılı, yani değiştirdiğiniz kutu hiçbir yere bağlı değil.

Yılda bir kez faturalanan 1.800 dolarlık asansör muayenesi, ayda 1.800 dolar olarak giriliyor. Bu da yılda 19.800 dolarlık, aslında olmayan bir gider demek; milyonlarca dolarlık gideri olan bir binada hiçbir şey göze batmıyor.

Satış dosyası “piyasa fiyatıyla” fit kare başına 32 dolar kira gösteriyor. Kiracılar bugün 26 dolar ödüyor. Model 32 dolardan başlıyor; yani ilk yıl henüz kimsenin ödemediği kirayı sayıyor ve ondan sonraki her getiri olması gerekenden yüksek.

Satış dosyasında vergi rakamı yok, ama model yine de bir tane gösteriyor: kaynağı olmayan yuvarlak bir rakam, sanki satıcı vermiş gibi girdilerin arasında duruyor. Bunun bir varsayım olduğunu size hiçbir şey söylemiyor.

Üç birim sadece kat planında görünüyor, kiracı listesinde yok. Model onları hiç görmüyor. Toplamları yine de tutuyor, çünkü okuduğu şeyi topluyor.

Yapay zekaya sorarak değil, modeli belgelerle karşılaştırıp formüllerinin izini sürerek bu hataların çoğunu kendiniz yakalayabilirsiniz. Kontroller Yapay zekanın kurduğu bir gayrimenkul modeli nasıl kontrol edilir rehberinde. Sadece bunun her yatırımda binlerce formülü elden geçirmek demek olduğunu unutmayın.

Ya da bu işi bize bırakın. Kontrollerimizi kendi geliştirdiğimiz yazılım yapar; bu yazılım, böyle hataları model size ulaşmadan yakalamak için geliştirildi. Belgelerinizin söylemediği her şey size sorulur, asla tahmin edilmez (nasıl kontrol ediyoruz).