Главная › Советы › Модели недвижимости › Проверка модели недвижимости, сделанной ИИ
Как проверить модель недвижимости, сделанную ИИ
ИИ может за несколько минут превратить инвестиционный меморандум в инвестиционную модель. Часто получается близко. Когда он ошибается, выглядит всё точно так же. Вот как её проверить, в том порядке, который ловит больше всего ошибок с наименьшими усилиями.
Коротко. Не спрашивайте ИИ, правильно ли он сделал. Сверьте модель с документами и проследите её формулы: куда ссылается каждая, откуда взято каждое исходное число и не учтены ли где-то деньги дважды. Почему такие ошибки случаются, читайте в статье Двенадцать ошибок ИИ в моделях недвижимости, когда их никто не проверяет.
Заложите на это время. В хорошо построенной модели тысячи формул, и неверная формула показывает нормальное с виду число. Эти десять проверок находят самые серьёзные ошибки, но проверка каждой формулы вручную занимает часы на каждую сделку.
1. Ключевые формулы ссылаются на нужные ячейки
В хорошо построенной модели тысячи формул, поэтому начните с самых важных: сумма кредита, платёж по кредиту, чистый операционный доход, цена продажи и доходность. Откройте каждую, посмотрите, куда она ссылается, и проверьте, что каждый итог охватывает все строки над ним. Начните именно с этого: формула со ссылкой не на ту ячейку даёт нормальное с виду число, и никакая другая проверка её не поймает.
2. Внутри формул не спрятаны числа
Проверьте, нет ли в формулах дописанных чисел, которых там быть не должно, например $12,000, приставленных в конце. Формула должна ссылаться на ячейки, а не содержать собственную цифру. Такое число ИИ добавил, чтобы что-то сошлось.
3. Каждый месяц — формула
Проверьте, что каждый месяц денежного потока — формула, а не вписанное число. Вне исходных данных вписанных чисел быть не должно: вписанный месяц выглядит как остальные, пока не изменится исходное число.
4. Каждое исходное число двигает модель
Меняйте ключевые исходные данные по одному: вакантность, рост аренды, ставку капитализации при выходе, процентную ставку. Каждое изменение должно сдвигать доходность в ожидаемую сторону. Исходное число, которое ничего не меняет, не связано с формулами, которые должны его использовать.
5. Каждое исходное число есть на странице
Пройдите исходные данные по одному и найдите каждое на его странице в документах. Цифра, которую вы не можете найти, — допущение или выдумка. Некоторые допущения нормальны, но они должны быть так и помечены.
6. Ничего не учтено дважды, и все знаки верны
Ищите одни и те же деньги в двух местах: возмещения, учтённые как доход и не включённые в расходы, или резерв, вычтенный дважды. Потом проверьте, что каждая скидка и каждая льгота по аренде уменьшают доход. Одна такая сумма, прибавленная по ошибке, сдвигает итог на двойной размер.
7. Кредит выплачивается каждый месяц
Возьмите несколько месяцев и проверьте, что деньги инвесторам — это чистый операционный доход минус платёж по кредиту и минус капитальные затраты. Если платёж по кредиту ни разу не вычитается, доходность с учётом кредита сильно завышена.
8. Первый год — по сегодняшней аренде
Возьмите аренду, которую арендаторы платят сегодня, а не запрашиваемые ставки, и пересчитайте на год. Должно получиться близко к аренде первого года в модели. Если модель начинается с прогноза из меморандума, вся доходность дальше завышена.
9. Список арендаторов сходится со зданием
Сложите помещения или квадратные футы в списке арендаторов и сравните с напечатанными в нём итогами и с площадью на сводной странице меморандума. Если не совпадает, части здания не хватает.
10. NOI сходится при ручном расчёте
Посчитайте сами чистый операционный доход (NOI) первого года: доходы минус вакантность минус расходы. Результат должен совпасть с моделью до доллара.
Осторожно: модель, которая сходится, всё равно может быть неверной, потому что неверными могут быть формулы и исходные данные за ней. Поэтому остальные проверки идут раньше.
Короткий список
- Ключевые формулы ссылаются на нужные ячейки.
- Внутри формул не спрятаны числа.
- Каждый месяц — формула, а не вписанное число.
- Каждое исходное число двигает модель.
- Каждое исходное число есть на странице или помечено как допущение.
- Ничего не учтено дважды, и каждая скидка вычтена.
- Кредит выплачивается каждый месяц.
- Первый год — по сегодняшней аренде, а не по прогнозу.
- Список арендаторов сходится со зданием.
- NOI сходится при ручном расчёте.