Двенадцать ошибок ИИ в моделях недвижимости, когда их никто не проверяет

Чат-ИИ пишет ответ, который кажется ему самым вероятным. Он не возвращается к меморандуму, чтобы посмотреть ещё раз, и не прослеживает собственные формулы. Если в меморандуме нет нужной цифры, он не оставляет пробел, а подставляет что-то подходящее. Поэтому неверная модель и верная выглядят одинаково, и просить ИИ перепроверить себя бесполезно: он проверяет теми же глазами, которыми ошибся.

И неверная модель не ломается. Она просто тихо даёт другой ответ, и разница достаточна, чтобы изменить решение.

Платёж по кредиту посчитан от цены покупки в 24 миллиона долларов, а не от кредита в 14,4 миллиона. Или цена продажи посчитана от дохода этого года, а не следующего. Число похоже на платёж по кредиту, поэтому никто в него не заглядывает. Начиная с этой ячейки вся доходность неверна.

Итог операционных расходов — формула, поэтому ему доверяют. Но она складывает строки с 20-й по 34-ю, хотя расходы идут до 35-й, и последняя строка, резерв на капремонт, в итог так и не попадает. Чистый операционный доход завышен, а вслед за ним и вся доходность.

Чистый операционный доход у продавца $1,250,000, а в модели выходит $1,238,000. Вместо того чтобы искать разницу, ИИ дописывает «+12000» в конец самой формулы, и теперь всё сходится. Потом он сообщает вам, что модель совпадает с меморандумом. Это не так: разница в $12,000 никуда не делась, её просто спрятал ИИ, который её допустил.

Денежный поток инвесторам считается от чистого операционного дохода, но формула ни разу не вычитает платежи по кредиту. Каждый месяц показывает гораздо больше денег, чем приносит сделка, и доходность с учётом кредита выглядит отлично.

Арендаторы возмещают $380,000 операционных расходов. Модель прибавляет эти $380,000 к доходу, но сами расходы в затраты так и не включает, или вычитает резерв на капремонт дважды: один раз как расход и ещё раз ниже строки дохода.

Скидка по аренде в $45,000 прибавлена к доходу, а не вычтена. Теперь доход завышен на $90,000, а модель всё равно сходится.

Коммунальные расходы 14-го месяца вписаны вручную как $35,000 там, где должна быть формула. Выглядит как любой другой месяц. Но если изменить рост расходов или дату начала, этот месяц не сдвинется вместе с остальными.

Вы поднимаете вакантность с 5% до 8%, чтобы посмотреть, что будет, а доходность не шевелится. В формулу, которая должна брать вакантность, вписаны собственные 5%, так что поле, которое вы поменяли, ни с чем не связано.

Проверка лифта за $1,800, которую оплачивают раз в год, внесена как $1,800 в месяц. Это $19,800 в год несуществующих расходов, а в здании с расходами на миллионы ничего не бросается в глаза.

В меморандуме указана аренда $32 за квадратный фут «по рыночной ставке». Сегодня арендаторы платят $26. Модель начинает с $32, поэтому в первом году учтена аренда, которую ещё никто не платит, и вся доходность дальше завышена.

В меморандуме нет суммы налогов, а модель всё равно её показывает: круглое число без источника стоит среди исходных данных, как будто его дал продавец. Ничто не говорит вам, что это допущение.

Три помещения есть только на поэтажном плане, но не в списке арендаторов. Модель их не видит. Её итоги при этом сходятся, потому что она складывает то, что прочитала.

Большую часть этих ошибок можно поймать самому, если сверять модель с документами и прослеживать её формулы, а не спрашивать ИИ. Проверки описаны в статье Как проверить модель недвижимости, сделанную ИИ. Только помните: это значит пройти тысячи формул, и так в каждой сделке.

Или поручите это нам. Наши проверки выполняет наша собственная программа, созданная, чтобы ловить такие ошибки до того, как модель попадёт к вам. Обо всём, чего нет в ваших документах, мы спрашиваем и никогда не гадаем (как мы проверяем).