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투자설명서만으로 분석할 때 주의할 점
딜 초기에는 손에 있는 게 투자설명서뿐인 경우가 많아요. 매도인의 전체 T-12와 임대 현황표는 나중에 오거나, 아예 안 올 수도 있어요. 그래도 투자설명서로 쓸 만한 모델을 만들 수 있어요. 어디가 부족한지만 알고 있으면 돼요.
확인하려면 제대로 품이 들어요. 투자설명서만으로 만든 모델에도 수식이 수천 개 있어요. 그중 하나라도 엉뚱한 셀을 가리키거나 한 줄을 빼먹을 수 있는데, 그래도 평범해 보이는 숫자가 나와요. 확실히 하는 방법은 모든 수식을 하나씩 투자설명서와 대조하는 것뿐이에요. 손으로 하면 모델을 만드는 것보다 오래 걸릴 수도 있어요.
투자설명서가 보통 알려 주는 것
- 부동산 개요: 규모, 세대 수나 호실 수, 유형.
- 임대 현황표 요약. 임차인별이나 평형별로 나와 있는 경우가 많아요.
- 운영 실적. 1년치 합계만 있는 경우도 있어요.
- 중개인의 예상치: 그 부동산이 얼마나 벌 수 있는지.
자주 빠지는 것
- 월별 수입과 비용. 그래서 이상한 달이 가려져요.
- 임대차 계약별 전체 조건. 임대료 인상 일정, 옵션, 어떤 비용을 누가 내는지 같은 것.
- 새 소유주가 내게 될 세금과 보험료.
- 빈 공간을 채우는 데 드는 비용: 무상 임대 기간, 인테리어 공사, 중개 수수료.
모델을 정직하게 지키는 법
- 예상치가 아니라 지금 임대료에서 시작하세요.
- 모든 가정을 표시하세요. 투자설명서에 없는 숫자에는 가정이라는 것과 왜 그 숫자를 골랐는지 적어 두세요.
- 투자설명서를 그 자체와 대조하세요. 표의 합계가 맞고, 표끼리도 서로 맞아야 해요.
- 빠진 걸 요청하세요. 매도인에게 물어볼 질문을 정리하고, 답이 오면 가정을 하나씩 바꾸세요.
T-12와 임대 현황표가 도착하면
넣어 보고 무엇이 바뀌는지 보세요. 투자설명서와 다른 부분은 보통 매도인 자신의 기록을 따르지만, 그 차이는 물어볼 만해요.